Как спасать жилищные кооперативы от ликвидации
Если на предыдущих этапах (май 2011 — май 2014) основным объектом притеснений были ТСЖ, то позже чиновники и депутаты вспомнили, что мало «наехали» на жилищные кооперативы — ЖК и ЖСК, и многие подобные ограничения распространили на них (федеральный закон № 200-ФЗ). Но сегодня чиновники пытаются применить уже смертельную хватку — все кооперативы должны быть срочно ликвидированы (?), а управляемые ими дома переданы на конкурс.
Мотивация горе-законотворцев, приведенная в первом пункте пояснительной записки, напомнила меткую народную мудрость — про тех, кто из лохани вместе с водой выплеснул и ребенка. Оказывается: «в настоящее время имеет место нарушение прав и законных интересов собственников помещений в таких домах, которые не являются членами этих кооперативов и не могут в связи с этим принимать решения по управлению домом (какое они имели бы при ином способе управления)».
Здесь в каждой строке по два ложных посыла — прямо методическое пособие для сочинителей противоестественных правовых актов.
Почему некоторые собственники помещений в домах ЖСК и ЖК не хотят стать членами кооператива? Как известно, при создании жилищно-строительных кооперативов все становятся его членами — условие членства является обязательным для получения квартиры и ссуды на погашение кредита. Только после полной выплаты пая и принятия соответствующего закона эти члены кооператива стали ещё и собственниками своих квартир. После продажи квартир или их наследования в доме появляются новые собственники, но не все они по разным причинам становятся членами кооператива. В некоторых случаях этому препятствует явно завышенный размер вступительного взноса, в других — правление, возможно, не проявило достаточной заинтересованности в приеме новых членов. Известны даже анекдотичные ситуации — там, где к ЖСК не применяли требование о том, что членами должно быть не менее половины собственников, было выгодно занижать число членов для проведения кворумных собраний (например, в 100-квартирном доме Ленинградской области членов ЖК было меньше десяти).
Кто (или что) сейчас мешает тем, кто не является членом ЖК, пользоваться правами по управлению домом? — конечно, ничто не мешает, в Жилищном кодексе таких ограничений нет! Но разработчики законопроекта откуда то взяли, что «при ином способе управления» права нечленов якобы не отличаются от прав членов. На самом деле как раз наоборот: если согласно требованию законопроекта «ЖСК реорганизуется в ТСЖ», то права им (нечленам) не прибавятся.
Нередко приходится слышать, что в системах управления отраслями много явно некомпетентных чиновников. Данный случай именно это подтверждает, но законопроект пока не отозван, а те, кто его «сочинял», по-видимому остаются на своих местах.
Вместо того, чтобы разобраться, оказывается легче «выплеснуть» кооперативы. Интересно, что Минстрой одновременно предлагает противоположную поправку в ЖК — в доме, где создано ТСЖ (или ЖСК с выплаченным паем), все собственники должны быть его членами.
Другой шедевр некомпетентности приведен в том же пункте: «дом может управляться кооперативом лишь до момента выплаты последним членом пая за жилое помещение» (?!?) — за последние полвека кооперативного движения в России никто не допускал подобного «ляпа» на уровне законотворчества. Но на практике, надо признать, повод для такого «наезда» есть.
Дело в том, что далеко не все члены ЖСК и ЖК знают, что пай у членов потребительского кооператива должен быть всегда! Пока дом строится или пока не погашена ссуда, полученная в банке для расчета за построенный дом (то есть после того, как дом сдан в эксплуатацию), члены ЖК вносят паевые взносы не только на погашение ссуды, но и на обеспечение предусмотренной уставом деятельности - содержание построенного объекта жилой недвижимости. Эта деятельность установлена Жилищным кодексом — в разделе «Управление многоквартирным домом» неоднократно упоминается: «при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом...». То есть законодатель допускает, что подобный кооператив может называться жилищным или иным: жилищно-эксплуатационным, ремонтно-эксплуатационным, но остаться кооперативом! Так на каком же основании предлагается ликвидировать ЖСК, ЖК после оплаты членами своей жилой площади (погашения ссуды)?
Методологическую ошибку допустили чиновники, которые в различных документах называли паем только стоимость имущества (квартиры) членов жилищного кооператива. Например, в ежемесячных счетах-квитанциях тех, кто уже оплатил квартиру при въезде, термин «паевой взнос» вообще не применялся, хотя именно взносы для обеспечения основной деятельности - на содержание многоквартирного дома — согласно положению о потребительских кооперативах являются «паевыми взносами». Эти термины не уточняли в налоговом законодательстве, так как любые взносы, поступающие от членов потребительского кооператива (некоммерческой организации) — как их не называй: «членский взнос» или «паевой взнос», не относятся к налогооблагаемой базе.
Но такой паевой взнос не имеет никакого отношения к паю за квартиру — объектом собственности уже стала квартира, а не пай, как выражение её стоимости. Стоимость постоянно изменяется, а размеры квартиры как объекта собственности учтены и строго контролируются. Поэтому термин «пай» может употребляться только в отношении ранее сделанных платежей за квартиру (её часть) до оформления права собственности.
Многие помнят, что принятие нового ЖК сопровождалось подобным требованием (перерегистрироваться) к жилищным кооперативам. Активные массовые протесты позволили тогда добиться отмены этого требования, вызванного недоработками ЖК из-за двоякого толкования норм, в том числе рассмотренных здесь терминов и понятий.
Неприятная возня, вновь затеянная чиновниками вокруг жилищных кооперативов, требует срочно внести в их уставы поправки, отражающие основные нормы и вид деятельности.
Общие требования к уставу потребительского кооператива
Таким образом, злополучный законопроект вызывает необходимость привести уставы жилищно-строительных и жилищных кооперативов в полное соответствие с действующим законодательством, в данном случае — с основными положениями Гражданского кодекса РФ. Федеральным законом от 5 мая 2014 года № 99-ФЗ внесены изменения в главу 4 части первой ГК РФ, некоторые из которых приведены ниже.
Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут быть созданы в организационно-правовой форме потребительских кооперативов, к которым относятся жилищные, жилищно-строительные и иные специализированные кооперативы. Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности.
Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое посредством объединения его членами имущественных паевых взносов. Устав потребительского кооператива должен содержать условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке их внесения, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, порядке покрытия понесенных убытков.
Потребительские кооперативы могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям. Кооперативы, уставом которых предусмотрено осуществление приносящей доход деятельности, должны иметь достаточное для осуществления указанной деятельности имущество рыночной стоимостью не менее минимального размера уставного капитала, предусмотренного для обществ с ограниченной ответственностью.
Участники юридического лица (члены потребительского кооператива) вправе утвердить регулирующие корпоративные отношения (пункт 1 статьи 2 ГК РФ) и не являющиеся учредительными документами внутренний регламент и иные внутренние документы юридического лица (пункт 5 статьи 52 ГК РФ), в которых могут содержаться положения, не противоречащие уставу. Изменения, внесенные в устав, приобретают силу для третьих лиц с момента государственной регистрации устава.
Участники корпорации (члены потребительского кооператива) вправе получать информацию о её деятельности и знакомиться с бухгалтерской и иной документацией, требовать, действуя от имени корпорации, возмещения причиненных корпорации убытков, требовать применения последствий недействительности сделок (пункт 1 статьи 65.2). Участник корпорации (член потребительского кооператива) обязан участвовать в образовании имущества корпорации в порядке, предусмотренном уставом, не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности корпорации, участвовать в принятии корпоративных решений, не совершать действия, заведомо направленные на причинение вреда корпорации (пункт 4 статьи 65.2).
Таких норм в уставах жилищных кооперативов практически нет, а должны быть.
Имущественный паевой взнос в паевой фонд потребительского кооператива
В устав ЖК также следует включить ранее установленные положения о потребительских кооперативах, которые продолжают действовать в настоящее время.
Потребительский кооператив должен иметь паевой (уставный) фонд, являющийся гарантией удовлетворения требований кредиторов. Паевой фонд создается за счет паевых взносов участников, предназначенных для ведения уставной деятельности (объектами потребления являются вещи, работы и услуги), при создании кооператива взносы должны быть оплачены к моменту его государственной регистрации.
Совокупность паевых взносов образует паевой фонд, обеспечивающий уставную деятельность. Паевой фонд исполняет функцию уставного капитала, создает основу имущественной обособленности кооператива. Пай члена кооператива является частью имущества потребительского кооператива.
Паевой взнос члена кооператива обладает двумя функциями:
1) формирует паевой фонд кооператива,
2) закладывает основу возникновения членских отношений, устанавливает объем взаимодействия, имущественных прав и обязанностей кооператива и его членов.
Размер паевого взноса пропорционален объему предполагаемых услуг и объему участия члена кооператива в его хозяйственной деятельности. Для покрытия убытков вносятся дополнительные паевые взносы.
Отражение паевых взносов и паевого фонда в бухгалтерском учете:
- дебет счета 75. Субсчет "Расчеты по взносам в паевой фонд"
- кредит счета 80. Субсчет "Обязательный паевой взнос" (начислены паевые взносы)
- дебет 84 - кредит 80 Субсчет "Паевой фонд потребительского кооператива" (или 86).
Особенности изменений, включаемых в устав жилищного кооператива либо иных потребительских кооперативов в сфере содержания жилого фонда (построенных домов), должны соответствовать положениям Жилищного кодекса, приведенным в разделах, которые отражают права и обязанности собственников недвижимости и их объединений, созданных в организационно-правовых формах некоммерческих организаций.
Рекомендуется отразить в уставе важные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда (от 5 октября 2007 г. № 57) о том, что ЖК не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов. Суды не всегда учитывают эти разъяснения, поэтому включение их в устав будет служить дополнительным доводом.
Другое важное положение устава ЖК — кооператив не является поставщиком, реализующим услуги, не оказывает платных услуг, а содержит жилое здание — общее имущество своих членов (учредителей) на бесприбыльной основе. Эти нормы закона не позволяют употреблять термин «плата за жилое помещение и коммунальные услуги», который применяется только при получении платных услуг. Деятельность потребительских кооперативов определяется сметой расходов, которые обеспечиваются взносами членов и называются: «членский взнос», «паевой взнос». Правильное применение терминов имеет важное значение — например, федеральный закон № 103-ФЗ обязывает открывать специальный счет в банке только при поступлении на него от платежного агента платы за жилое помещение и коммунальные услуги (но не членских или паевых взносов).
