Рекомендуемые методы реновации и работы по реконструкции и модернизации жилого фонда
В то же время никто не формулировал участие в обсуждении и согласовании данных работ с жителями домов. Не были определены технические условия по ремонту частей существующих зданий для улучшения их технического состояния. Часть создаваемых помещений предполагалось передавать в ведение администрации города либо выплачивать инвестиционные отчисления за право проведения работ. В основном город получал отчисления, которые рассчитывались районными агентствами КУГИ.
В разработке архитектурных предложений приняли участие многие талантливые архитекторы, вынося за пределы существующих габаритов кровли обоснованные изменения, которые имели подтверждения в виде технических обоснований и обследований квалифицированных специалистов и профильных проектных институтов.
Однако, как часто случается, инвестиционные инициативы ряда застройщиков основывались на принципе быстрого возврата инвестируемых средств и извлечения прибыли, исключающем соблюдение интересов собственников жилья в целом ряде зданий Санкт-Петербурга.
Зачастую застройщики, подменяя правовые нормы административным ресурсом, фактически шли на противостояние объективным требованиям жителей домов.
Кроме объективных социальных проблем в соответствии с новыми распоряжениями руководства города, КУГИ, администраций районов стремительно исполняющих правила вновь изданных руководящих документов, недобросовестные инвесторы создали существенные противоречия между намерениями быстро получить экономический результат и условиями жителей, проживающих в исторической части города и справедливо требующих исполнения определенных требований. Основная проблема большой части инвесторов состояла в выделении мансардных работ в отдельный инвестиционный проект, отделенный от проблем самих зданий и объективных технических задач.
В 2005 году Жилищным кодексом РФ были урегулированы основные проблемы мансардного строительства в Санкт-Петербурге. Правовые документы существенно защитили интересы граждан. Бум мансардного строительства в свободном правовом поле был остановлен. Дальнейшая деятельность инвесторов определялась решениями общих собраний собственников помещений многоквартирных домов, которые определяли конкретные условия проведения реконструкции в многоквартирных домах с надстройкой мансардных помещений и приспособлением для современного использования других частей зданий. Санкт-Петербург как собственник части помещений также формировал условия работ.
Вместе с тем ряд событий определял дополнительные условия вхождения инвесторов в проект. Собственники нескольких домов в исторической части Санкт-Петербурга оказались перед выбором сноса их жилых домов или реализации намерений инвесторов по реконструкции.
В процессе проведенного анализа были выяснены основные требования собственников и условия реализации инвестиционных программ застройщиков. Комплекс сформированных инвестиционными договорами условий предполагал компенсацию износа зданий, проведение неотложных восстановительных работ и ремонт в помещениях собственников.
В период с 2000 года были реализованы десятки успешных инвестиционных проектов, в том числе в исторической части Санкт-Петербурга. Существенные системные архитектурные и технические проработки были выполнены рядом проектных институтов, специалистами Московского архитектурного института, принявшими участие в разработке нормативной базы и строительных правил. Был подготовлен и принят новый СНиП «Жилые здания». Разработан стандарт организации работ по реконструкции и модернизации жилого фонда. Рекомендуемые методы реновации применяются повсеместно.
Для целого ряда населенных пунктов страны были предложены программы реконструкции типовой застройки. Пилотные проекты в составе этих программ были реализованы при участии специалистов Дании, организовавшей фонд ряда скандинавских предприятий. Предлагаемые мероприятия обеспечивали выполнение требований по энергосбережению, модернизации жилья и снижению эксплуатационных затрат.
По программе фонда проводились обучение и переподготовка специалистов с посещением объектов работ, предприятий поставщиков основных материалов, изделий и инженерного оборудования. Обучение прошли сотни специалистов и муниципальных работников. Часть из них изучала опыт работы в Дании.
В процессе реализации инвестиционных проектов прежде всего были выполнены условия решений собственников жилых домов. Инвестиционные условия определяли объемы и наименования ремонтных работ, которые существенно улучшали условия проживания граждан и не покрывались программой капитального ремонта Жилищного комитета, а в дальнейшем Фонда капитального ремонта Санкт-Петербурга.
Программы работ по отдельному многоквартирному дому оценивались в зависимости от параметров (общей площади) здания от 500 000 до 1 000 000 условных единиц, в сопоставимых ценах от 30 до 70 миллионов рублей. Более 30% стоимости работ составляли при этом работы по ремонту строительных конструкций и инженерных систем зданий и помещений граждан, собственников и нанимателей.
Кроме основного (обязательного) перечня работ на указанные суммы инвесторы выполняли исключительные условия, которые выходили за рамки инвестиционных договоров и подтверждали их добросовестное отношение к делу и профессиональную ответственность.
Например, по инициативе одного из инвесторов была воссоздана сгоревшая башня дома № 10 по улице Мира. Восстановлен исторически располагавшийся лифт в доме № 28 по наб. реки Фонтанки. Инвесторами были спасены от сноса дом № 8 по наб. реки Фонтанки и дом № 28 по 7-й линии В.О.
Программа работ по реализованным объектам без привлечения бюджетных средств в настоящий момент оценивается в 2 миллиарда рублей.
Основные наименования выполненных работ по условиям инвестиционных договоров:
– Усиление оснований и фундаментов зданий.
– Усиление или замена аварийных строительных конструкций.
– Утепление строительных конструкций.
– Ремонт фасадов.
– Ремонт лестничных клеток.
– Замена оконных блоков на ЛК и в квартирах граждан.
– Установка лифтов.
– Ремонт в квартирах жителей многоквартирных домов.
– Реконструкция инженерных систем, перекладка инженерных сетей.
– Благоустройство территории зданий, асфальтирование дворов.
– Восстановление зеленых насаждений.
– Установка конструкций и оборудования по охране периметра территории зданий.
– Оказание социальной помощи нуждающимся гражданам.
В основном действия инвесторов проводились в инициативном порядке без использования средств Санкт-Петербурга и показали возможный потенциал совместной работы по принципу объединения частного и государственного (регионального) финансирования. Объединение усилий определило возможную перспективу по реализации государственных программ – «Жилище», «Расселение ветхого жилья» и коммунальных квартир.
