Рынок управления в ЖКХ буксует

Законодательство не стыкуется с реальностью

Преимущества энергосервисных договоров очевидны: инвестор за свой счет устанавливает новое энергосберегающее оборудование, а свои расходы покрывает за счет экономии теплоэнергии, полученной в результате эксплуатации нового оборудования. Когда инвестор вернет затраченные деньги, средства от экономии могут быть направлены на нужды дома. Чем хороши энергосервисные договоры – не требуется привлекать средства жильцов и заемные средства. В настоящее время часть энергосервисных проектов уже реализована в Санкт-Петербурге и дает существенную экономию.

Делается попытка запустить энергосервисный проект в 19 квартале в Кронштадте. Однако, как сообщил начальник отдела районного хозяйства администрации Кронштадтского района Богдан Безбах, существуют проблемы, которые препятствуют внедрять столь полезное начинание. В частности, существуют противоречия в бюджетном законодательстве: там прописан плановый период – 3 года. То есть возвращать средства можно только в пределах трех лет. А энергосервисные контракты, как правило, предполагают более длительный период по возврату средств за оборудование. И пока эта проблема не решена.

Другой вопрос упирается в оборудование. В Кронштадтском районе 90% жилищного фонда – старый фонд. Подключение нового оборудование абсолютно неприемлемо при условии изношенных сетей и нерешенного вопроса с утеплением домов. Нужна реконструкция сетей, а также утепление фасадов. Сейчас этот вопрос решается совместно с Комитетом по энергетике Санкт-Петербурга, управляющими организациями и администрацией района. Необходимо проведение аудита в квартале, чтобы понять, какие работы необходимо провести при переходе на закрытую систему тепло-водоснабжения и внедрения энергосберегающего оборудования.

Тарифы и старые дома – головная боль

Проблему старого жилфонда поднял и заместитель главы администрации муниципального образования «Кингисеппский муниципальный район» Евгений Смирнов. По его словам, в районе существуют заведомо неинтересные для бизнеса жилые дома, т. к. состояние их плачевное, и содержать и эксплуатировать такие дома просто невыгодно. Администрация считает, что при распределении жилищного фонда надо, чтобы наряду с большими экономически интересными домами управляющие организации получали, что называется, в нагрузку и дома «расходные», т. е. старые, деревянные. Конечно, было бы лучше, если бы существовала какая-то небольшая муниципальная управляющая организация, которая бы занималась такими проблемными домами. Но пока эти наболевшие вопросы приходится решать с бизнесом.

По глубокому убеждению Евгения Смирнова, чтобы не было проблем с неплатежами и расчетами, в том числе и с ресурсоснабжающими организациями, в каждом доме должно существовать ТСЖ со своим расчетным счетом, чтобы было понятно, сколько денег собирается и куда они расходуются. А уже ТСЖ может нанимать и управляющую, и эксплуатационную компанию по договору.

Особая проблема – источники финансирования работ. На сегодня в России невозможно кредитование многоквартирных домов, т. к. нет собственности, которую банк примет в залог для выдачи кредитов. В Эстонии, к примеру, существует процедура, когда собственники для выполнения работ в доме по обоюдному решению могут заложить свои квартиры в доме, т. е. фактически дом. У нас это невозможно. Ошибка в том, что у нас квартиры – это рынок недвижимости, а в Эстонии квартира – это рынок ценных бумаг. Люди имеют просто право проживать, а не являются владельцами квартир как таковыми, право собственности у ОСЖ – оно владелец всего здания и кредитоспособно. Потому в Эстонии можно взять деньги в долг и потом их возвращать.

Что касается энергосервисных договоров, то главная проблема не в том, чтобы установить новое, проблема в теплопотерях через ограждающие конструкции в жилых домах. Прежде всего, здесь и нужно экономить, утепляя фасады и тем самым снижать потребление топлива и выбросы СО2 в атмосферу. То есть, по мнению Евгения Смирнова, проблема энергосбережения комплексная и содержит в себе несколько составляющих: энергетический эффект, экологический эффект и эстетическое улучшение фасадов за счет утепления и одновременно обновления их архитектуры. Для этого есть все современные возможности, средства и материалы.

Еще одна проблема, которую необходимо решать – тарифы. Население не готово и не хочет голосовать за повышение тарифов в своих домах, даже если дом разваливается. А государство тарифы на жилищные услуги не пересматривает уже несколько лет, ссылаясь на то, что собственники должны их сами себе поднимать. При этом никто не работает и не вкладывает средства в работу с собственниками, которые себя таковыми не чувствуют и не считают в своих же домах. Из-за парадоксальной ситуации с тарифами 90% управляющих компаний – убыточны. И никто пока не решил эту проблему и не решает. Сами управляющие компании пытаются выжить как умеют: кто-то не платит долги монополистам, кто-то пытается захватить дома у других управляющих компаний, чтобы выжить. Плюс еще все подвержены штрафным санкциям со стороны надзорных органов, и штрафы немалые. Все это создает ненормальную обстановку в сфере управления жилыми домами.

Чиновники не хотят пускать частников

С этими доводами согласились и представители бизнеса. Генеральный директор управляющей компании «Городские инновационные технологии» Егор Клопенко считает, что рынок управления до сих пор является государственном, и никакой конкуренции по сути на нем не существует. Государство все держит в своих руках. Существуют лишь те частные управляющие организации, которые были созданы при крупных строительных компаниях, и те частники, которые довольствуются небольшим объемом домов. Львиная доля жилфонда по-прежнему находится в государственном управлении.

При таком положении вещей говорить об инвестиционной привлекательности вообще не приходится. Власти необходимо принять решение и устранить государственное присутствие на рынке управления и обслуживания жилых домов. Если хотя бы 70% будет у частников – будут и инвестиции. Государству надо создавать реально конкурентный рынок (тогда и цены будут ниже), а не конкурировать с частниками, как это делается сейчас, и ситуация только ухудшается.

И даже при такой, казалось бы, наихудшей ситуации еще и идет активное информационное давление на частный бизнес, который априори обвиняется во всех проблемах.