О чем говорит закон о КРТ – комплексном развитии территорий
Начнем от печки
Во-первых, это не наше ноу-хау, все лучшее к нам приходит из Москвы, поэтому и нынешний переполох берет свое начало в федеральном центре. Федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ) был принят еще в конце 2020 года (федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий»). Он предусматривает развитие и благоустройство территорий с предварительным расселением и сносом аварийного и ветхого жилья. Также законом предусматривается обновление городской застройки с привлечением внебюджетных источников. Как утверждает портал правительства government.ru, основная задача КРТ – создать комфортные и безопасные условия для жизни граждан России.
Что ж, читаем дальше. Некоторое время Санкт-Петербург наблюдал за ситуацией со стороны (мы помним московские волнения), но выводов, похоже, не сделал. В начале апреля Минстрой озвучил, что Санкт-Петербург – один из регионов-лидеров по площади участков КРТ: 16 территорий площадью 2717,7 га.
За принятие петербургского закона в конце июня проголосовало 36 депутатов, против –11, воздержавшихся не было. Внес в парламент этот законопроект губернатор города Александр Беглов. (Тут почему-то вспоминается массовый поход бывших высокопоставленных чиновников Смольного на последние выборы в ЗакС и то, что они благополучно в нем обосновались.) Итак, расскажем, о чем гласит Закон Санкт-Петербурга от 29.06.2022 № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге».
Какие дома подпадают
Закон субъекта дает отсылку к статье 65 Градостроительного кодекса, изучим пункты 2 и 3 этой статьи.
2. Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;
б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.
3. В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 настоящей статьи.
Получается, что Градостроительный кодекс отдал на откуп субъектам определение критериев вхождения в программу КРТ. Что установил для себя Петербург в лице губернатора и его группы поддержки в ЗакСе?
Критерием отнесения многоквартирных домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, к многоквартирным домам, в отношении которых осуществляется комплексное развитие территории жилой застройки, является строительство многоквартирных домов в период индустриального домостроения 1957–1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа «хрущевки» панельные).
В начале августа «Фонтанка» написала о том, что петербуржцы стали обнаруживать на портале «Наш Санкт-Петербург» изменение типа своего многоквартирного дома на тот, который указан в законе о КРТ. Так, в этой категории неожиданно оказались дома 1971 года постройки, а также кирпичные, 7-, 9- и даже 12-этажные жилые дома. Это вызвало ажиотаж, петербуржцы стали массово заходить на портал, чтобы проверить тип своего МКД. В результате 2 августа сайт обвалился. (А может, его работу приостановили до выяснения? Навряд ли узнаем, в любом случае он уже снова работает.)
Жилищный комитет сразу же попытался успокоить: категории жилых домов на портале определены на основании технико-экономических паспортов многоквартирных домов (ТЭП МКД), Жилищный комитет эти категории не меняет, а если жители дома не согласны с данными, представленными в паспорте, они могут обратиться в администрацию района для корректировки данных. Подключился и Комитет по градостроительству и архитектуре.
– Прежде всего, в проект решения о КРТ жилой застройки включаются многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащие сносу или реконструкции, – говорится в пресс-релизе ведомства. – Также в границы территории, подлежащей комплексному развитию, могут включаться не признанные аварийными типовые панельные дома, построенные в Ленинграде в период с 1957 по 1970 годы, – так называемые «панельные хрущевки». Для этого они должны находиться в квартале, где планируется реализовать проект КРТ. На иные неаварийные многоквартирные дома – кирпичные, других годов постройки, а также исполненные по другим типовым проектам «сталинки» и «брежневки» – действие Закона № 444-59 не распространяется. Включению в границы КРТ они не подлежат.
Кто принимает решение
Допустим, наш дом соответствует критериям закона. Чего ждать? Перспективные для КРТ территории определит правительство города, оно должно опубликовать проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки. Дальше дело за жителями. Если дом признан аварийным, жителей спрашивать не будут, а если нет, то предельный срок для проведения общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, составляет 90 календарных дней со дня опубликования проекта такого решения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке.
Градостроительный кодекс говорит, что срок не может быть менее месяца. Александр Беглов предлагал утвердить период в 60 дней, спасибо депутатам, которые внесли и приняли поправки, подразумевающие срок 90 дней, хотя что такое 90 дней с точки зрения проведения собрания – это достаточно краткий период, особенно если вами как инициатором собрания в доме раньше не проводились. Представьте, у вас не товарищество, не кооператив, дом управляется управляющей организацией, вы с соседями решили провести собрание по вопросу включения дома в программу КРТ. Представляете, какой объем нормативных документов вам нужно изучить, чтобы протокол собрания соответствовал нормам? А ведь еще нужно найти список лиц, полномочных голосовать на данном собрании. По утверждениям депутатов, это могут быть не только собственники, но и наниматели жилых помещений по договорам социального найма как представители собственника. Вы знаете, где взять список нанимателей? Кто вам даст его? На каком основании?
Правда, Минстрой РФ в письме от 26.02.2021 № 4809-ОГ/04 дал рекомендации, согласно которым список нанимателей УО должна получать в органах местного самоуправления и включать таких жителей в реестр собственников для проведения общего собрания. Количество их голосов определяется пропорционально предоставляемой каждому нанимателю площади в пределах голосов, которым обладает собственник помещения. Но что если собрание захочет инициировать лицо, независимое от УО?
Зато если лица в чиновных кабинетах заинтересуются проведением такого собрания с определенным результатом, то там найдут все списки без труда и оформят документы как надо.
Кстати, по сообщениям наших инсайдеров, жилкомсервисы стали оформлять в качестве инициаторов собраний в ГИС ЖКХ своих сотрудников или доверенных лиц. И почему-то именно по домам, подпадающим под КРТ. (Об инициаторах собраний с использованием ГИС ЖКХ мы неоднократно писали: по новым правилам первое собрание в МКД с использованием системы может инициировать фактически любое лицо.) Какое указание они получили от городской администрации, которая их контролирует? Остается пока только догадываться.
Но возвратимся к последовательности событий. Опубликован проект решения правительства о КРТ, проходит 90 дней – если дом принял решение о неучастии (необходимо принять решение не менее чем одной третью голосов до дня утверждения документации по планировке территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки), он исключается из проекта, если собрание не состоялось или поддержало двумя третями вхождение в проект, то дом входит в программу. Еще раз: если дом не провел собрания, то автоматически включается в программу, об этом говорит Градостроительный кодекс.
Баш на баш
Вхождение в программу означает для дома следующее: он будет расселен, снесен, а на его месте возведут новую застройку. Прежние жители из числа очередников получат вне очереди жилплощадь по установленной норме, остальные смогут выбрать квартиру такой же площади в пределах города или денежную компенсацию по рыночной стоимости на день, предшествующий дню принятия решения о КРТ.
Для очередников, допустим, наступит долгожданное событие, а вот чем реновация станет для остальных?
Во-первых, горожан смущает формулировка «в пределах Санкт-Петербурга». Из нажитых и даже престижных районов Черной речки переместиться куда-то в Колпино или Шушары хочется далеко не всем.
Во-вторых, современное жилье той же площади, как правило, имеет меньше комнат, чем старое, то есть вместо «двушки» может получиться студия – это тоже устраивает не всех. Кроме того, смущает петербуржцев и необходимость принудительного выселения несогласных по решению суда.
Большая часть этих претензий нашла свое отражение в поправках неправительственных фракций, но приняты они не были. В частности, предлагалось ограничить территорию предоставляемого взамен жилья районом проживания, установить равнозначность нового жилья не только по площади, но и по количеству комнат, а также включать в программу только дома, степень износа которых превышает 70%.
Альтернатива есть?
После принятия закона последовало создание большого числа штабов, рабочих групп и «встреч с населением». По Сети распространяются видеоролики, памятки и инфографика, чиновники всех уровней и депутаты «Единой России» пытаются успокоить петербуржцев, заверяя, что все делается для их пользы.
В то же время некоторые политики предлагают бороться за полную отмену принятого закона, а Надежда Тихонова высказалась за проведение референдума и сейчас собирает инициативную группу в количестве не менее 300 человек, которая должна будет собрать 2% от общего числа избирателей в Санкт-Петербурге.
Выскажите свое мнение! Пишите на электронную почту редакции konserg-media@yandex.ru.
