В долевом строительстве нет места однозначным решениям

Все это говорит скорее не о прогрессе в решении проблемы, а о том, что вопрос действительно серьезный и дальше оставлять все, как есть, нельзя. 27 апреля рабочая группа «Качество повседневной жизни» регионального штаба ОНФ в Петербурге и Координационный совет по развитию строительной отрасли в СЗФО собрали представителей органов исполнительной власти, банковского и строительного сообществ для работы над предложениями по совершенствованию системы долевого строительства.

Открывая заседание, помощник полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин отметил, что одобренные Госдумой поправки в том числе предполагают участие в схеме долевого строительства банков в формате проектного финансирования в виде эскроу-счетов. «В своем роде проектное финансирование – программа защиты дольщиков от долгостроев. Гарантия того, что объект будет достроен, а средства граждан не разбазарены. Однако проектное финансирование должно защищать и интересы других сторон, а именно застройщиков и банков», – подчеркнул он. Сергей Зимин добавил, что ряд предложений по внедрению в долевое строительство механизма проектного финансирования совместно с банкирами уже разработаны Координационным советом. Однако Минстрой РФ пока готов задействовать несколько иную модель проектного финансирования.

Как рассказал руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, член регионального штаба Павел Созинов, в текущем федеральном варианте модель проектного финансирования несовершенна. В частности, отметил он, у экспертов возникает много вопросов по эскроу-счетам. Деньги дольщиков на таких счетах замораживаются до полного завершения строительства. «Такой механизм работы застройщика и банка может существенно удорожать строительство. Не думаю, что строительные компании будут готовы его использовать. Тем более что пока сохраняется возможность использования в долевом строительстве страхования или банковской гарантии. Правда, эти варианты тоже неидеальны», – уверен эксперт. На сегодняшний день нет элемента доверия между органами власти, банками, застройщиками. Каждая из сторон видит себя отдельным участником процесса, чтобы пробить для себя эксклюзивные условия, но такая позиция неверная при решении социальных вопросов, делает выводы Созинов.

Ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Юрий Курикалов также считает, что в предложенном виде проектное финансирование застройщикам непривлекательно, а значит, и функционировать оно не будет.

6% жилья в СПб – проблемное

Официальные цифры по «обманутым дольщикам» гораздо ниже реально существующих, но и протокольные показатели не дают усомниться в том, что в механизме долевого строительства не хватает важных элементов, чтобы он работал исправно. Так по данным городского Комитета по строительству, в Петербурге 24 «проблемных» объекта, а это 57 жилых домов общей площадью 728 тыс. 688 кв. м., рассчитанных на 14,6 тыс. квартир. Таким образом, 6% всего строящегося жилья вызывает беспокойство у органов исполнительной власти и людей, вложивших свои средства в эти объекты. «Процент соотношения объема строящегося жилья к «проблемным» в моем понимании огромен, ведь за каждой квартирой стоят горожане, платящие налоги в городскую казну», – заявил глава комитета Сергей Морозов. Среди первоочередных задач власть видит обеспечение контроля над долевым строительством и недопущение новых долгостроев.

Помощник полпреда Сергей Зимин напомнил собравшимся о работе над проектом социально-экономического развития региона до 2030 года, которая подходит к концу. «Стратегия создается в соответствии с новым 175-ФЗ, и строительный сектор здесь рассматривается, как один из ведущих секторов экономики», – отметил Зимин. Что касается долевого строительства, то в этом вопросе необходимо искать компромиссные решения между застройщиками, дольщиками и представителями финансового сектора, ни в коем случае нельзя принимать однозначные решения, ограничивающие выбор участников рынка. «Должен быть добровольный механизм, который гарантирует исполнение закона о долевом строительстве на 100%. Это должна быть государственная программа по защите дольщиков. Она и станет гарантом доверия и к банку, и к застройщику», – заявил помощник полпреда, добавив, что отсутствие у органов государственной власти действенного механизма контроля над застройщиками также является серьезной проблемой.

Жесткие меры от строительного комитета

Председатель Комитета по строительству Петербурга Сергей Морозов отметил, что город заинтересован в проектном финансировании в долевом строительстве и видит его целесообразным и своевременным.

В свою очередь Комитет предложил опробовать систему финансирования строительства через целевое кредитование с блокировкой средств участников долевого строительства на специальных банковских счетах. Идея эта изложена в проекте поправок к федеральному закону «О долевом строительстве». Предлагается заключать договора о проектном финансировании долевого строительства между банком и застройщиком. В случае необходимости стороны также будут подписывать кредитный договор, после чего застройщик получает разрешение на строительство. На следующем этапе застройщик привлекает средства дольщиков, которые аккумулируются на спецсчете в банке. С этого счета происходит оплата выполненных работ. И только после того, как дом будет построен, введен в эксплуатацию, все операции по взаиморасчетам пройдут процедуру сверки, участникам долевого строительства будут перечислены средства. Также глава Комитета по строительству заявил о необходимости внесения изменений в региональное законодательство, прописав в нем порядок взаимодействия органов государственной власти: от момента передачи земельного участка застройщику до окончания строительства. «Это позволит выработать работоспособный механизм применения данного законопроекта», – пояснил Сергей Морозов.

Инициативу строительного комитета Сергей Зимин прокомментировал сдержанно, призвав детально изучить вопрос и проанализировать работу данной схемы на практическом примере. «Блокировка средств на счетах банков при наличии высоких ставок на финансовых рынке – непростой вопрос. Мы уже имели плачевный пример с обязательным страхованием, как бы опять не попасть в тот же капкан. Если деньги будут блокироваться поэтапно, то это позволит избежать значительного удорожания работ», – пояснил Сергей Зимин.

Страхование – пустая трата денег

Вице-президент банка «Санкт-Петербург» Михаил Горба рассказал, что кредитная организация уже работает с рядом застройщиков в рамках проектного финансирования и достаточно успешно. Однако представители строительного рынка к действующей модели данного механизма имеют свои замечания. Они полагают, что проектное финансирование может удорожать стоимость строительства, что в текущей экономической ситуации негативно может отразиться на вводе социальных жилых объектов. Также застройщики рассказали, что испытывают проблемы с альтернативой проектному финансированию - страхованием. Фактически, оно не действует.

Неэффективность системы обязательного страхования признали даже в Минстрое. За год страховщики собирают до 100 млрд рублей при том, что эти деньги могли бы быть направлены на решение проблемы дольщиков. «Мы три года работаем в сфере профилактики обманутых дольщиков и пришли к выводу, что деньги строительного сообщества должны работать на строительное сообщество, а не на страховщиков и банки. Минстрой, наконец, признал, что существующая система страхования не обеспечивает дольщикам никаких гарантий. Мы прошли первую волну страхования, когда те страховщики, которые страховали дольщиков, были лишены лицензии, на очереди вторая волна», – заявила генеральный директор Союза «Строители нефтяной отрасли Северо-Запада» Виолетта Басина.

По мнению исполнительного директора Союза строительных объединений и организаций Олега Бритова, в действующем законодательстве есть три вида безопасности для дольщиков: банковская гарантия, страхование в страховой компании, Общество взаимного страхования. При этом Олег Бритов отметил, что только за прошлый год из реестров выбыли десятки банков и страховых компаний, и, по прогнозам, к концу года в лучшем случае останется около 200 страховщиков. Отмечалось также, что в Минстрой поступают заявки ужесточить требования к застройщикам, и даже банковское сообщество работает над проектом таких поправок.

Под крылом политической гарантии

В ходе дискуссии было отмечено, что главным камнем, мешающим слаженной работе, является недоверие и со стороны застройщиков, и со стороны банковского сектора. Участники рынка не видят себя винтиками в общем механизме, а делают все, чтобы пробить выгодные условия для себя: застройщики борются за снижение процентной ставки, банки хотят повысить залоги. «Это правильно, когда мы говорим о каком-то частном проекте для частного бизнеса, но в данном случае речь идет о проработке социального вопроса, о выстраивании правильного финансирования для определенных категорий граждан, нуждающихся в социальной защите», – отметил член регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге Павел Созинов. Сдвинуть ситуацию с мертвой точки может совместный проект, венчурная организация, которая объединит всех участников процесса и будет осуществлять контроль за привлекаемыми средствами – с таким предложением выступил эксперт.