Сергей Кузьмин: «Дисциплина – для всех»
– Сергей Николаевич, какие тенденции в ЖКХ региона Вы бы отметили?
– Возросло доверие жителей Ленинградской области: если в 2013 году у нас было порядка 2,5 тыс. обращений граждан на работу управляющих компаний, то сегодня эта цифра – порядка 10 тыс. Лидируют в этом вопросе Всеволожский, Гатчинский и Выборгский районы. Интересный момент: изменяется тематика наиболее популярных обращений: если раньше это было качество отопления, холодной и горячей воды, то сегодня на первый план выходят вопросы, связанные с договорными отношениями и управлением, то есть жители стали больше обращать внимание на то, кто им оказывает услуги и на каких условиях. На втором месте – вопросы, связанные с начислениями, и это понятно, ведь тарифы растут. Всего 10% вопросов – об отоплении. Я считаю, это показатель того, что жилищно-коммунальный комплекс Ленинградской области работает: улучшается качество холодной, горячей воды, электроснабжения, отопления, и становятся актуальными вопросы управления и начислений. Ситуация закономерна, поскольку последние несколько лет в регионе вводится порядка 1,5 млн кв. метров жилой площади в год, а это новые дома и новые управляющие компании.
Минстроем России разработан механизм по отзыву так называемых «нулевых лицензий» управляющих компаний.
Об этом 21 января сообщил Михаил Мень...
– Почему такой разрыв между действующими управляющими компаниями и общим количеством лицензий? Есть ли рынок, есть ли бизнес в этой сфере?
– Перед началом лицензирования у нас действовало порядка 180 управляющих компаний, 71 из них не заявилась на получение лицензий. Сейчас имеют лицензии 350 компаний, значит, сфера привлекательна для бизнеса. На сегодняшний день порядка 10% компаний – муниципальные, остальные – частные. При этом должен отметить, что с введением лицензирования повысились качество и сроки исполнения предписаний. Руководители понимают, что за неисполнение предписаний Комитета существуют достаточно серьезные штрафы, которые измеряются сотнями тысяч рублей. Кстати, есть ситуации, когда жители ругают свою управляющую компанию, жалуются на нее, но когда компания направляет им письмо о расторжении договора, те уговаривают ее остаться.
Мы ведем разъяснительную работу и среди жителей, и среди управляющих организаций с тем, чтобы в каждом доме создавались советы домов, и председатели советов контролировали выполнение работ. Жилищный кодекс говорит, что с 1 апреля по 1 июля, если иные сроки не указаны в договоре, управляющие организации должны провести общие собрания, где, во-первых, отчитаться, и, во-вторых, утвердить тариф на содержание и перечень работ и услуг (сколько раз подметаем, как снег чистим, газон убираем и проч.). Если собственники этого не делают, то управляющая компания идет в администрацию, и администрация утверждает этот тариф. Еще один важный момент в этот период – управляющая компания на основании весеннего (осеннего) осмотра должна сделать предложение по текущему ремонту дома (косметический ремонт подъезда, ремонт отмостки, замена дверей и т. д.). Управляющая компания должна прийти к собственникам, сказать: «дом нуждается в том-то и том-то, мы это готовы сделать в такие-то сроки за такие-то деньги, в пересчете на 1 кв. метр квартиры это столько-то», и собственники должны все это утвердить. Если управляющая компания этого не делает, а берет деньги за текущий ремонт, то по жалобе собственника все сделанные работы мы признаем незаконными.
– Если собственники отказываются принять предлагаемый управляющей компанией тариф и принимают решением собрания более низкий, как может действовать управляющая компания?
– Решение собрания для управляющей компании – закон, но она может пойти в суд и попытаться доказать, что установленный тариф неадекватен перечню работ и услуг. У нас был случай в Приозерском районе, когда управляющая компания в такой ситуации заявила собственникам 10 домов о расторжении договора, и в 7 домах мы признали правоту управляющей компании, а в остальных заставили ее еще год отработать, потому что уведомление о расторжении договора должно быть направлено не позднее чем за три месяца, а по этим трем домам уведомления на несколько дней задержали. В целом стараемся дисциплинировать и управляющие компании, и жителей: к собственникам постепенно приходит осознание, что управляющая компания должна и будет оказывать услуги, но за соответствующие им деньги.
– Какова судьба домов, договоры по которым были расторгнуты?
– Мы направили предписания администрации провести новые собрания, они были созваны, но не состоялись, тогда дома по конкурсу ушли в МУП с установленными им тарифами.
Другой прецедент зафиксирован в новых домах вокруг Санкт-Петербурга, где еще нет собственников, а есть только дольщики. Там стали проводить собрания дольщиков, на которых выбираются управляющие компании и утверждаются тарифы. Но мы сегодня стоим на том, что собрание дольщиков – это клуб по интересам и не более того, правомочны только собрания собственников.
Деятельность комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области в декабре 2016 года принесла бюджету 640 тысяч рублей.
Подробнее...
– Сегодня порядка 99% управляющих компаний занесены в ГИС ЖКХ. Тот факт, что наступление административной ответственности за не размещение информации перенесено с 1 января 2017 года еще на год вперед, дает управляющим компаниям и всем нам возможность более качественно занести в систему все документы, ведь объемы там колоссальнейшие! Однако уже сейчас есть позиции, которые управляющая компания должна заполнять, чтобы не быть оштрафованной: это договор управления, это информация о домах, находящихся в управлении, и основание для этого (решение собрания и т. д.) Если житель не найдет этой информации в ГИС и пожалуется в Комитет, то в первый раз мы выпишем штраф в размере 30 тыс. рублей, а если нарушение не будет устранено, то дальше вынуждены будем идти в суд и требовать дисквалификации руководителя.
Что касается объединений собственников жилья, то у нас в ГИС ЖКХ зарегистрированы только порядка половины ТСЖ, и это достаточно серьезная проблема. В то же время сейчас рассматриваются поправки, по которым председатель ТСН будет приравнен к должностному лицу, и, на наш взгляд, это будет действенным инструментом для повышения исполнительской дисциплины.
– Какую роль играет Комитет в системе капитального ремонта?
– В первую очередь сегодня на нас возложена обязанность финансового мониторинга фонда капитального ремонта. Сегодня мы каждому обратившемуся жителю готовы предоставить информацию, какую сумму собрал дом на капитальный ремонт, где эти деньги и как они расходуются. Второй момент – проверка качества капитального ремонта, и тут два наших главных помощника – это собственники и управляющая компания.
– Кто в Ленинградской области устанавливает факт аварийности домов?
– Мы отвечаем за дома не старше пяти лет и дома в областной собственности. Остальное – в ведении межведомственной комиссии, возглавляемой муниципалами. Если мы признаем дом аварийным, то направляем эту информацию в Комитет по строительству, и тот должен предоставить новые квартиры жителям аварийного дома. Кроме того, мы занимаемся качеством домов, куда переселяют жителей этих аварийных домов. По форме, разработанной Минстроем, готовим заключения, где указываем, например, «то-то и то-то в порядке, а вот труба не изолирована». На конец декабря у нас на контроле было порядка 10 домов со строительными недоделками. Некоторые проблемы обнаруживаются в процессе эксплуатации, тогда эти недоразумения в рамках гарантийного срока исправляются также под нашим контролем.
– Что пожелаете нашим читателям в новом году?
– В первую очередь – читать вашу замечательную газету, я и сам с удовольствием ее просматриваю и всегда нахожу много полезных новостей как для нас, сотрудников Комитета, так и для управляющих компаний и жителей. Ну и конечно, чтобы наши дома были теплые, светлые, чтобы комфортно и уютно было там проживать, и чтобы мы все понимали, что мы сами отвечаем за наши дома.
Беседовала Татьяна Гоцуленко
