За новыми метрами пришел новый покупатель. Очевидно-невероятный

К таким выводам пришли участники дискуссии, организованной порталом «Разумная недвижимость» в последний день июня. Фактологией послужили данные, полученные в ходе опроса покупателей новостроек на весенней Ярмарке недвижимости.

Кризис – это не про всех

Цифры и вправду удивили. Экономическая самодостаточность целевого клиента первички в благополучном 2013 году, когда средняя зарплата по Петербургу была около 1100 долларов и постшоковом 2016, когда этот показатель снизился вдвое, практически одинакова. Процент респондентов, отнесших себя по шкале самоопределения к группе «можем позволить себе купить однокомнатную квартиру», сегодня составляет 22% против 25% три года назад, при том, что группа «ни в чем себе не отказываем» даже выросла – с 6 до 8%.

Тот факт, что положение дел в экономике не сильно сказалось на жизненных планах и возможностях клиентов первичного рынка, подтверждается статистикой Росреестра.

Так, только по договорам долевого участия (а ведь есть еще и ЖСК), и только по новостройкам в черте города (то есть без Девяткино, Кудрово и Всеволожска), было зарегистрировано прав собственности: 23 649 шт. за 2013 год, 23 880 шт. за 2014 и 26 708 шт. за 2015 год. Количество новых договоров долевого участия, соответственно, 27 037 за 2014 год и 35 282 (!) за 2015 год.

Динамика, как говорится, налицо.

В чем тут секрет?

По данным Ярмарки недвижимости, причина очень проста и подтверждается результатами опроса. Это – сбережения. Так отвечают на вопрос об основных источниках средств для покупки жилья 25% покупателей первички (в 2013 году таковых было 20%). А вместе с ответом «текущий доход» доля клиентов с «живыми деньгами» составляет 41%, существенно опережая ипотеку (33%).

Любопытно, что сегодня петербуржцы держат на депозитах 1,1 триллион рублей, причем объем вкладов за 2015 неласковый год не только не снизился, но даже вырос. Если условно разделить эту цифру на среднюю стоимость квадрата на первичке, получится 11 млн.кв.м жилья, то есть 3 годовых объема продаж. И это без учета данных «матрас-банка».

Впереди – молодость!

Заметный тренд, который также обсуждали по ходу дискуссии, – покупатель новостроек продолжает молодеть. Согласно динамике данных опроса на Ярмарке недвижимости, до 2013 года средний возраст целевого клиента составлял 38-39 лет, а к 2016 году плавно снизился до 34 лет. Изменились и ключевые предпочтения покупателей.

Выход из тоннеля

К примеру, еще пару лет назад близость к метро являлась одним из ключевых факторов при принятии решения о покупке квартиры. Даже тот факт, что «подземка» появится только в перспективе, был большим плюсом для реализуемого проекта. К 2016 году ситуация изменилась. Необходимость метро в шаговой доступности отметили всего 1,2% респондентов.

Рост автомобилизации, особенно значительный среди молодежи, только одна из причин. «Близость к метро в переводе на рубли означает, как минимум, 15-20% наценку за квадратный метр, – отметил Константин Сергеев, руководитель отдела аналитики E3 Investment. – И у покупателя возникает выбор – приобрести за те же деньги побольше метров, но подальше от метро, либо, если ему это действительно важно, квартиру меньших габаритов, но в нужном месте». Кроме того, как отметил эксперт, домов эконом-класса в непосредственной близости от метро вообще не строится, за исключением трех локаций – Девяткино, Кудрово и Парнас.

Из подземки – на свежий воздух

Не переставая считать деньги, петербуржцы со значительно большим энтузиазмом, чем раньше, воспринимают идею о переезде в ближайшие пригороды. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», только на объекты в Мурино-Девяткино приходится 16% от общего объема спроса. «Петербуржцы осознали, что пригород сегодня – это закономерное продолжение города. При этом купить квартиру здесь могут даже покупатели с очень скромным бюджетом – вилка предложения в объектах, расположенных на границах Петербурга, очень широкая, здесь вполне можно найти квартиру всего за 1 млн рублей», – прокомментировала руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Однако дело, как выяснилось, не только в цене.

Гнезда и термитники

Участники дискуссии отметили, что в пригородах Петербурга все большей популярностью стало пользоваться малоэтажное жилье, и это еще один очевидный тренд.

«Если еще несколько лет назад покупатель боялся приобретать квартиры в малоэтажных комплексах за чертой города, поскольку это был для него незнакомый и ненадежный продукт, то сейчас малоэтажки вызывают значительно больше доверия», – считает руководитель отдела маркетинга и аналитики Лаборатории МЕТРОВ Елизавета Яковлева. Свои слова эксперт подкрепила статистическими данными, согласно которым квартиры в малоэтажной застройке выбирают уже более 6% покупателей. При этом предложение очень незначительно опережает спрос и составляет 7% от общего рыночного объема новостроек Большого Петербурга. Тот же тренд подтверждают и цифры Ярмарки недвижимости: за последние 3 года доля покупателей, которые «не будут покупать в пригороде ни при каких условиях» снизилась с 60% до 19%, а интерес к малоэтажным комплексам, наоборот, вырос с 4% до 23%.

«Тут история не только экономическая, но и социальная, – подтвердила координатор деловой программы Ярмарки недвижимости Екатерина Антонова. – В противовес «высоткам-термитникам» появляются уютные «дома-гнезда» на границах города, в которых особенно комфортно себя чувствуют семьи с детьми. Их привлекает не только большое количество зеленых зон и хорошая экология, но и магия добрососедства, то самое коммьюнити. А тысячеквартирники – это удобный формат для молодых активных горожан, которые еще не обзавелись семьей».

По словам Константина Сергеева из E3 Investment, поддержать малоэтажку взялись как областные, так и городские власти. Свежий пример – введение в Петербурге новых Правил Землепользования и застройки (ПЗЗ) с жестким лимитом на 5 этажей при строительстве нового жилья в лучших предместьях, которые имеют статус городских районов, – Курортном, Пушкинском и Петродворцовом.

В моде – зеленое

Те, кто все же предпочитает городские районы, стараются выбирать локации с хорошей экологией. По данным Дмитрия Карпушина, директора по продвижению ГК «Ленстройтрест», больше половины покупателей новостроек хотят иметь квартиру вблизи парка или сквера. По общему мнению участников дискуссии, особенное значение этот фактор имеет для людей, приобретающих не «стартовую», а вторую, уже более комфортную, квартиру для своей семьи. Впрочем, и те, кто покупает свое первое жилье, все чаще отдают предпочтение «зеленым» городским районам и пригородам.

В материале использованы данные опроса посетителей апрельской Ярмарки недвижимости, проведенного компанией Infowave. Выборка – 422 человека.