Аварийные здания и капремонт – под контролем ОНФ
Заброшенные дома
Расселенные в соответствии с региональными адресными программами дома зачастую оказываются брошенными, так как целевыми показателями реализации программы являются общая площадь, подлежащая расселению, и численность подлежащих переселению граждан. На сегодняшний день расселенные объекты оказываются в ведении муниципалитетов, их снос и реконструкция предусматриваются в бюджетах по остаточному принципу. Возможность инвестирования в ветхие и аварийные здания не всегда экономически оправдана, даже в таких мегаполисах как Санкт-Петербург: продано почти три десятка аварийных домов, но в городе список такой недвижимости приближается к тысяче, большое количество объектов повторно выставляется на торги. Особенно это касается зданий, являющихся объектами культурного наследия.
Не секрет, что в расселенных зданиях появляются бомжи и мигранты, которые пользуются коммунальной инфраструктурой без оплаты. Возможность заселения подобных граждан нарушает комфортную среду обитания горожан, в то же время это создает потенциально коррупционную ситуацию. Кроме того, аварийные здания из-за возможного обрушения ставят под угрозу безопасность тех, кто проживает по соседству.
Эксперты Народного фронта предлагают провести общероссийский мониторинг аварийных зданий, признанных непригодными для проживания, расселенных в соответствии с региональными программами и подлежащих сносу или реконструкции. После проведения мониторинга их состояния предлагается на основании полученных данных разработать федеральную подпрограмму, которая будет включать в себя подходы к софинансированию сноса либо реконструкции расселенных аварийных домов из бюджетов разных уровней.
Определение аварийности
Минстрою предлагается разработать в дополнение к Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции порядком, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, подзаконные нормативно-правовые акты о порядке признания многоквартирных домов аварийными и провести актуализацию ведомственных строительных норм, применяемых с целью уточнения технического состояния здания.
Дело в том, что аварийное жилье имеет деформации и повреждения несущих конструкций и проживание в нем опасно для жизни ввиду реальной возможности обрушения. Но сам по себе факт износа здания (выше 70%) не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным или непригодным для проживания по иным основаниям. Кроме того, законодательством предусмотрен порядок признания жилого помещения непригодным для проживания. Согласно п.7 вышеназванного Положения, «Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией (МВК) на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в указанном Положении требованиям. Согласно п.42 Положения, МВК на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Вместе с тем анализ приводимых в Положении требований показывает, что они не содержат конкретные критерии и носят в значительной степени субъективный характер. Для рассмотрения МВК вопроса о признании многоквартирного дома аварийным нередко используются материалы дополнительного обследования, выполненного с соблюдением требований действующих нормативных технических документов (СП 13-102-2003, ВСН 57-88(р), ГОСТ 31937-2011). Однако случаи принятия решения исходя из результатов обследования с применением указанных строительных норм или на иной основе никак не регламентированы, а сами строительные нормы не рассчитаны на использование в целях признания объекта аварийным.
На прошедшем итоговом «Форуме Действий» ОНФ Президент России, лидер Общероссийского Народного фронта Владимир Путин, отвечая на предложение активистов актуализировать критерии оценки аварийности зданий в связи со случаями включения аварийных зданий в программу капитального ремонта, подчеркнул, что необходимо обратить пристальное внимание на действующие критерии, регламентирующие признание домов аварийными. В связи с этим необходимо формирование нормативной базы, конкретно устанавливающей критерии признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также порядок применения соответствующих норм в работе МВК.
В тоже время, к деятельности самих МВК можно задать ряд вопросов. Ответственность МВК зачастую декларативна, принимающие участие в ее работе органы надзора направляют специалистов, не имеющих права выступать от их имени. В связи с неэффективной работой районных МВК необходимо определить конкретную ответственность должностных лиц за принятие решений.
Отбор подрядчиков
Предлагается внести изменения в постановление Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». При подготовке и проведении конкурсных процедур к участникам конкурсов следует учесть необходимость квалификационного отбора при формировании реестра подрядчиков, считают эксперты ОНФ. По их мнению, часть 6 подпункта «б» пункта 2 перечня поручений Президента Российской Федерации от 25 января 2015 г. № Пр-117 об обеспечении внесения в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих в части «возможность приобретения региональным оператором товаров, работ, услуг, в том числе в ходе капитального ремонта многоквартирных домов, путём проведения конкурсов в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» не исполнена. При подготовке и проведении конкурсных процедур так и не получили достаточной проработки квалификационные требования к участникам конкурсов, не учитывается необходимость квалификационного отбора при формировании реестра подрядчиков.
Так, в постановлении Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 среди требований к участникам предварительного отбора предусмотрено:
- п.23, а) «наличие у участника предварительного отбора выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, перечень которых установлен нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти…»;
- п.23, о) «наличие у участника предварительного отбора в штате минимального количества квалифицированного персонала, устанавливаемого в документации о проведении предварительного отбора в зависимости от предмета предварительного отбора и указанной в свидетельстве саморегулируемой организации стоимости работ по заключаемому договору об оказании услуг по предмету разрешенной деятельности».
Вышеперечисленные требования теряют свою актуальность в связи с тем, что 3 июля 2016 г. Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Настоящий Федеральный закон предусматривает существенные изменения в системе саморегулирования, в том числе отмену с 1 июля 2017 г. свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Очевидно, необходимо вернуться к вопросу выбора подрядных организаций, в том числе с учетом их опыта и деловой репутации. Создание реестра надежных поставщиков товаров, работ и услуг следует формировать на основании существенных квалификационных критериев. Здесь возможно рассмотреть применение уже принятых стандартов оценки опыта и деловой репутации субъектов предпринимательской деятельности, разработанных Техническим комитетом 066 Росстандарта «Оценка опыта и деловой репутации предприятий» (ГОСТ Р 56002-2014, ГОСТ Р 66.0.01-2015, ГОСТ Р 66.1.01-2015, ГОСТ Р 66.1.02-2015 и др). В настоящее время Технические комитеты Росстандарта ТК 066 «Оценка опыта и деловой репутации предприятий» и ТК 393 «Услуги в области ЖКХ и управления МКД» разрабатывают стандарты в сфере ЖКХ, связанные с оценкой опыта и деловой репутации управляющих компаний, организаций теплоснабжения, водоснабжения, благоустройства и др. на основе ГОСТ Р 66.8.00-2016.
Капитальный и текущий ремонт
Разграничение видов и состава работ, отнесенных к капитальному либо к текущему ремонту, имеет принципиальное значение, поскольку позволяет провести границу между текущим ремонтом, который осуществляет управляющая организация за деньги, собираемые с граждан по строке «Текущий ремонт и содержание» и капитальным ремонтом, проводимым региональным оператором за средства, полученные в виде взносов. ОНФ предлагает Минстрою подготовить нормативно-правовой акт, разграничивающий эти понятия.
Статья 166 ЖК РФ устанавливает только обобщенные виды работ по капитальному ремонту общего имущества МКД. При этом по существу одни те же виды работ включены в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290. Отметим, что указанный нормативно-правовой акт предусматривает при выявлении повреждений и нарушений, в случае необходимости, разработку плана восстановительных работ, а по большинству видов работ – также и проведение самих восстановительных работ. Если учитывать, что в соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под капитальным ремонтом понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, то окончательно стирается грань между работами, необходимыми для надлежащего содержания общего имущества в МКД, и работами по его капитальному ремонту. Аналогичные выводы следуют из анализа Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170.
К формированию состава работ по капитальному ремонту МКД также отсутствуют единые требования, без которых невозможно определить, например, какие именно конструктивные элементы в составе крыши или подвала должны подвергаться замене или восстановлению. В частности, отмечены существенные различия между стоимостью одного и того же вида работ в различных субъектах Российской Федерации. Например, стоимость работ по ремонту подвальных помещений на 1 кв. м общей площади МКД в Санкт-Петербурге составляет 1725,52 руб., а в Ленинградской области – 137,47 руб. Напротив, ремонт крыши в Санкт-Петербурге стоит 505,83 руб. за 1 кв. м, а в Ленинградской области – 779,42 руб.
Оптимизация проектирования
Предлагается разработать нормативный акт об обязательной государственной экспертизе проектов повторного применения при проведении капитального ремонта.
Кроме того, поскольку капитальный ремонт проводится с использованием региональных бюджетов и средств граждан, необходима экспертиза сметной стоимости работ. Жители будут иметь возможность получения прозрачной информации о видах работ, а сметная стоимость может уменьшиться от 5 до 25% (по результатам проведенных экспертиз в 2015-2016 гг.).
Надзор за капремонтом
Серьезное упущение в процессе и проведении капремонта общего имущества в многоквартирных домах, по мнению экспертов ОНФ, – отсутствие государственного строительного надзора. В настоящее время контрольные функции за процессом полностью возложены на структурные подразделения фондов капремонта, и надзор по факту не осуществляется. Необходимо создать систему строительного надзора и общественного контроля при капитальном ремонте. Рекомендуется возложить на ГЖИ более существенные надзорные функции при капитальном ремонте.
Унификация договора
Решением правления государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства от 05.10.2010 утверждены Методические рекомендации по заполнению примерной формы договора на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. Также до 01.01.2013 являлись обязательными унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ (Постановление Госкомстата России от 11.11.1999 № 100), используемые по настоящее время. Предлагается на основе имеющихся наработок и с учетом изменений законодательства выработать унифицированную форму договора на оказание услуг (выполнение работ) по капитальному ремонту, с учетом особенностей каждого вида работ.
Контроль за региональным оператором
Предлагается внести изменения в «Методические рекомендации по созданию специализированных некоммерческих организаций, осуществляющих деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и обеспечению их деятельности», утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28.01.2016 № 41/пр, предусматривающие в том числе положения об обеспечении контроля за работой деятельности регионального оператора в части проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также в целях широкого вовлечения представителей общественности в процесс контроля деятельности регионального оператора о создании при региональном операторе общественного совета.
Эксперты ОНФ считают, что выполнение части 6 подпункта «б» пункта 2 перечня поручений Президента Российской Федерации от 25.01.2015 № Пр-117 об обеспечении внесения в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих в части в части «определение порядка осуществления эффективного финансового контроля деятельности регионального оператора с учётом обеспечения публичности результатов такого контроля» не исполнено. В докладе Правительства РФ от 09.06.2016 № 3960п-П9 сообщается, что «приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.01.2016 № 41/пр утверждены в новой редакции «Методические рекомендации по созданию специализированных некоммерческих организаций, осуществляющих деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и обеспечению их деятельности», предусматривающей в том числе положения об обеспечении контроля за работой деятельности регионального оператора в части проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также в целях широкого вовлечения представителей общественности в процесс контроля деятельности регионального оператора о создании при региональном операторе общественного совета».
Деятельность, предусмотренная приказом Минстроя России от 28.01.2016 № 41/пр в разделе 5 «Органы управления регионального оператора», по факту является закрытой, так как обеспечение публичности не обеспечено, создание общественного совета при региональном операторе не регламентировано. Пункты приказа 5.15-5.19 носят только рекомендательный характер, не определена обязанность формирования общественного совета, порядок его формирования. Вместе с тем, обеспечение эффективности использования средств, направляемых на осуществление капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов требует строгого порядка расходования этих средств и контроля его соблюдения с учетом обеспечения публичности результатов такого контроля с обязательным созданием общественного совета при региональном операторе.
Общественный контроль
Органам государственной власти на уровне субъектов, отвечающих за жилищную политику, совместно с региональными операторами капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в рамках общественного контроля деятельности регионального оператора предлагается сформировать комиссии по проведению предварительного отбора подрядных организаций с включением в состав комиссий представителей общественных организаций и государственных жилищных инспекций.
Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», предусмотрено создание комиссии по проведению предварительного отбора подрядных организаций, где в соответствии подпунктом д) пункта 13 раздела II «Предварительный отбор. Реестр квалифицированных подрядных организаций» «в состав комиссии должны включаться представители общественных организаций». Необходимо предусмотреть формирование таких органов при региональных фондах капитального ремонта с участием общественных организаций и органов государственного жилищного надзора (Государственной жилищной инспекции).
