Текст: № 17 от 14.12.2020
16 декабря 2020

«Чтобы деньги не выбрасывать в никуда»

Марат Акмуллин, председатель ТСЖ «Автовская 15/3», рассказывает, как его дом использовал специальный счет на капитальный ремонт.

Когда система финансирования капремонта еще только формировалась, я сразу понял, что отдавать неизвестному «регоператору» накопления не хочется. Куда пойдут деньги, на какие дома, когда они вернутся к нам и вернутся ли они к нам вообще – неизвестно. Поэтому мы провели собрание и открыли свой специальный счет капитального ремонта в том же Сбербанке, где и наш обычный счет ТСЖ. Это удобно, потому что мы решили не выпускать отдельные квитанции, а включили строчку «капремонт» в общую платежку и каждый месяц перечисляем с основного счета 100% начислений по капремонту.

За прошедшие годы уже удалось оценить «плюшки» владения специальным счетом, а также некоторые минусы. Во-первых, имея специальный счет, мы вправе по решению общего собрания разместить деньги на депозите и получать процент. К сожалению, эти проценты могут использоваться по тем же жестким условиям, как и основное «тело» специального счета, проценты нельзя просто перевести на обычный счет ТСЖ. Деньги, конечно, небольшие, тысяч пятьдесят за год с миллиона (сейчас даже меньше, поскольку снизились проценты на депозитах), но тем не менее.

Во-вторых, имея специальный счет, не нужно ждать, чтобы дом попал в программы. Нашему дому всего 10 лет, и нас поставили в региональной программе на 2035 год, но вопрос капитального ремонта для нас уже актуален, потому как дом был брошен застройщиком, нас все обманывали, и мы фактически достраивали дом сами. Застройщик установил бракованные трубы ХВС. Пока не поменяли систему ХВС, по два раза в неделю прорывало трубы, был чуть ли не год бессонных ночей. Тогда мы и решились на расходование средств спецсчета. Провели собрание, заключили договор с компанией СЗРК сначала на замену лежаков, и они даже без аванса приступили, но когда мы хотели оплачивать уже выполненную работу, банк не провел платежку, сказали, что формулировки в протоколе общего собрания неправильные. Тогда мы провели новое собрание, уточнив формулировки слово в слово, как в законе, и тогда платежка прошла.

DSC_2261.JPG

Потом решили поменять и стояки ХВС, тоже заключили договор с компанией СЗРК, хотя у них стоимость была чуть выше рыночной. Дело в том, что у многих собственников стояки зашиты в короба, заложены кафелем, и обычно подрядчики требуют обеспечить полный доступ, демонтировать короба. Конечно, это никому не нравится: ремонт был сделан, скажем, 10 лет назад, такой же плитки сейчас не найти, чтобы восстановить короб, так что собственник скорее не допустит в квартиру, чем станет заморачиваться с демонтажем коробов. А СЗРК работает по-другому, чтобы не разбирать весь короб, они меняют трубы через окошечко 1 м на 20 см, благо, полипропилен гнется. По согласованию уже напрямую с собственником рабочие могут тут же и облагородить образовавшийся проем, например, установить пластиковый лючок-заглушку. При этом было поставлено жесткое условие: чтобы не повредить ремонт, рабочие использовали вместо болгарки электрическую сабельную пилу. Она не дает искр и брызг, поэтому отделка и сантехника ни у кого не пострадали. Надо сказать, мы удивили нашего подрядчика, хорошо организовав процесс: за день проходили по 20 квартир, все собственники своевременно давали доступ, поэтому обошлось даже без переходников с металла на полипропилен. Кстати, чтобы наверняка, решили взять на стояки ХВС трубы для горячей воды, они выдерживают давление до 20 атмосфер и температуру до 90 градусов, лет 50 должны простоять. По крайней мере, о постоянных прорывах мы уже и забыли.

Потом за накопления спецсчета мы поменяли входные двери. В протоколе собрания написали «Замена внешних ограждающих конструкций (двери)» и предельную сумму. Знаю, что некоторые чиновники считают, что двери нужно менять только в рамках полного капремонта фасада, но банк не может отказать, если протокол оформлен правильно. И ГЖИ, и администрация пытались указать на нарушения, мы много отправляли им документов, но в итоге разбирательств пришли к тому, что, по большому счету, нарушений фактически нет. Какие вопросы к председателю, если он исполняет решение общего собрания? На всякий случай решили на следующем собрании принять решение разрешить ТСЖ проводить частичный ремонт фасада со средств специального счета капитального ремонта, чтобы ремонтироваться поэтажно или поподъездно.

DSC_2204.JPG

В этом году сделали отмостку. У нас фундамент не на сваях, а монолитной плитой, из-за этого даже зимой, когда воды мало, у нас в подвале все равно была вода. По осени созрели, накопили нужную сумму и наконец сделали бетонную отмостку с гидроизоляцией, теперь даже в приямках нет воды, а вокруг дома красивая ровная бетонная дорожка. В следующем году планируем цоколь на 70 см зашпаклевать с гидроизоляцией и забыть о сырости, я надеюсь, надолго.

Так что я считаю, что если просто перечислять деньги на специальный счет и ждать каких-то дат в программе, то это все равно что их выбрасывать, за годы они растворятся в пыль, потому что даже проценты, начисляемые на депозите, не перекрывают инфляции, а если просто оставлять денежные средства на спецсчете, то к 2035 году большую часть средств «съест» инфляция. Что же касается субсидий, которые в этом году могли бы составить 50% сметы, если бы дом стоял в краткосрочном плане, то в этом случае администрация выбирает подрядчика, и цены там настолько нелояльные, что я посчитал, 50% субсидии обойдется дороже, чем если я как ТСЖ 100% заплачу сам. Кроме того, при участии субсидии председателя отодвинут от приемки работ, качества никакого. Вот, например, когда я принимал отмостку, мы вместе с директором фирмы-подрядчика все обошли, и где надо, они доливали бетон.

Исходя из общения с коллегами-председателями и Жилищным комитетом могу сообщить, что последние веяния сейчас таковы: жесткого, «расстрельного» контроля, если у вас спецсчет, уже нет.

С нового года грядет повышение минимального взноса на капремонт. Это же просто грабеж! Я не знаю, как можно обосновать такие взносы, эти цифры могут объяснить разве что завышенные сметы. Года через три нам надо будет делать крышу. У регионального оператора мне посчитали, что нужно заложить миллионов шесть, а я посчитал по рыночным ценам 1,5–2 млн. И это «в лоб», не торгуясь с подрядчиком. А всегда же можно снизить цену за счет объема. Поменяли мы 12 входных дверей – вышло за единицу дешевле. И ТСЖ сэкономило, и подрядчик объем работ получил, и жильцы довольны. Вы удивитесь, но в нашем доме квартиры на 25% дороже продаются, чем в таких же соседних. А лифты, когда придет время, сами сможем поменять.

Записала Татьяна Гоцуленко

Снимок экрана 2020-12-16 в 19.10.40.png