Капитальный ремонт: денег нет, за спецсчет держитесь
Семинар прошел при организационной поддержке группы компаний СЗРК.
Шесть лет назад петербуржцы могли выбрать, каким образом будут собираться деньги в фонд капитального ремонта: либо у регионального оператора (счет регоператора, так называемый «котел»), либо на специальном счете (владельцем которого может являться как объединение собственников жилья (позже – и управляющая компания), так и регоператор). Всего в Региональной программе 22 540 многоквартирных домов, из них по отчетам за второй квартал 2020 года 1 472 дома выбрали такой способ накопления как специальный счет (то есть порядка 6,5% домов).
С 2014 года успели провести капремонт со спецсчетов всего по 145 видам работ на 933 млн рублей. Сейчас идут работы на 17 объектах.
Бюджетная поддержка
Учитывая, что новый механизм накопления на капитальный ремонт только начинает работать, первые годы бюджетное финансирование работ, в домах которых были открыты спецсчета, было стопроцентным, в 2020 году финансирование составило 50% (собственники уже успели что-то накопить). Когда в ремонте участвуют бюджетные средства, заказчиком конкурсных процедур является администрация района, а технический надзор осуществляет жилищное агентство.
На 2021 год пока бюджет не утвержден, но исходя из его проекта очевидно, что финансирования капитального ремонта от города не будет: ни региональному оператору, ни спецсчетам. Зато для домов со спецсчетами открываются другие возможности: в выборе подрядной организации администрация района не участвует, не нужно проводить конкурсные процедуры по жестким правилам постановления правительства № 1204.
Время идет, ремонта нет
Один из распространенных вопросов: почему ремонта не было, если по программе он уже должен был состояться? Или, перефразируя: программа какого года в реальности сейчас выполняется?
Оказывается, осталось несколько десятков видов работ по Краткосрочному плану 2015-2017 годов. «Мы их закончим в 2021–2022 годах», – заверяет Жилищный комитет.
Но сейчас уже завершается и следующая трехлетка – 2018–2020 годов. «Из запланированных на этот период работ осталось еще порядка 14 тысяч видов работ, – сообщил Владимир Шаталов. – При том, что мы все, что возможно по деньгам, поставили на 2020–2022 годы. Ежеквартально держим отчет в прокуратуре: почему так получилось…».
Кстати, порядка 400 объектов, оставшихся из этих двух периодов, – это спецсчета.
Свобода инициативы
Второй распространенный вопрос: «Стоим в программе на дальний год, как приблизить сроки?» Для приближения сроков выполнения капитального ремонта по Региональной программе нужно предоставить в Жилищный комитет через администрацию района техническое заключение о состоянии крыши, фасада или инженерных сетей, износ которых не терпит отлагательств и отличается от того, который был на момент составления программы (подробнее об этом неоднократно писалось в газете, см., например, № 3 от 25.01.2019, стр. 12).
Однако учитывая, что бюджетное софинансирование в нынешнем экономическом положении ждать не приходится, любой спецсчет, имея достаточно денег для оплаты того или иного вида работ, может их выполнить, просто постфактум уведомив Жилищный комитет. «Вы уже свободны в своих действиях, есть у вас деньги – делайте ремонт», – призывает Владимир Шаталов.
Возможна ситуация, при которой ваш дом накопил нужную сумму, но не на своем специальном счете, а в «общем котле» регионального оператора. При этом работы не выполняются, так как Региональная программа предусматривает дальний срок, либо в принципе произошел сдвиг, и реальность не поспевает за программой. Тогда целесообразно перевести свой фонд капремонта на специальный счет.
Для перевода накоплений на капитальный ремонт от регионального оператора на специальный счет уходит год (в обратном направлении – быстрее), обязательное условие – вы не задолжали оператору, то есть если недавно были проведены работы, и средства, которые были затрачены, вы своим домом уже успели внести региональному оператору. Процедура перевода не самая простая, в том числе нужно принять множество решений на общем собрании. Если вам нужны консультации по этому поводу, позвоните нашим юристам по телефону (812)400-42-24.
Вида работ нет в программе
Если в Региональной программе напротив вида работ по дому стоит «0», то такой вид работ для этого доме не предусмотрен в принципе (например, в доме нет лифтов или АППЗ). Если стоит тире, то предполагаемый срок работ вышел за 2038 год.
Виды работ в программе независимы друг от друга: если вы приближаете что-то или наоборот отодвигаете, это не меняет сроков выполнения других видов работ. Другое дело, что реальные сроки могут сдвигаться, поэтому если на вашем спецсчете достаточно средств, делайте нужный ремонт самостоятельно, проведя собрание собственников на предмет капремонта и заключив договор с подрядчиком.
Нужен проект?
Сначала несколько тезисов о проектировании, что называется, «короткой строкой».
– Бюджетного финансирования на изготовление проекта не полагается, эта документация оплачивается только с накопленных собственниками средств.
– Если дом не является памятником, проект нужен для всех видов работ, кроме инженерных сетей (ХВС, ГВС, водоотведение) и крыш, которые делаются по технологическим картам. С недавнего времени нужен паспорт благоустройства на фасады – таково требование Комитета по градостроительству и архитектуре, проект на фасад не требуется.
Теперь выдержка из ответа на запрос редакции. «В соответствии с пунктом 1.14 «Инструкции о составе, порядке разработки, согласовании и утверждении проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий» (МДС 13-1.99) капитальный ремонт осуществляется только по утвержденным проектам и сметам. Если по характеру ремонтных работ (замена кровли, ремонт фасадов и другое) не требуется изготовление рабочих чертежей, разрешается финансирование капитального ремонта по утвержденным сметам или расцененным описям работ. Решение вопроса о необходимости разработки проекта принимается заказчиком работ с учетом результатов обследования объекта капитального ремонта. С учетом изложенного, в случае если заказчик работ по капитальному ремонту внутридомовой инженерной системы холодного водоснабжения, объединенной с противопожарным водопроводом, может самостоятельно изготовить сметы, схемы, планы, чертежи, ведомости объемов работ и другую необходимую для производства работ документацию, разработка проектной документации специализированной организацией не требуется. Необходимо отметить, что если многоквартирный дом является объектом культурного наследия – памятником истории и культуры, все виды работ по капитальному ремонту проводятся только на основании проектной документации, разработанной специализированной организацией имеющей лицензию Министерства культуры Российской Федерации».
Денег мало
– Если на спецсчете не хватает денег, можно ли учесть намеченные целевые сборы как источник финансирования?
– Это ваши отношения с подрядной организацией, – отвечает Владимир Шаталов. – В конечном счете вам все равно придется ей заплатить. Может быть, вы договоритесь о рассрочке. Региональный оператор сейчас практикует рассрочку уже не только по лифтам, но и по инженерным сетям – подрядчики идут на это.
Доверие к экспертизе
– Может ли юридическое лицо, где работает специалист из реестра НРС НОСТРОЙ и/ или НРС НОПРИЗ, подготовить Заключение технической экспертизы о физическом износе (ВСН 53-86)? А физическое лицо, если специалист состоит в вышеперечисленных реестрах? Признаются ли такие документы Жилищным комитетом?
– Вопрос, очевидно, из опасения нанять организацию, которая сделает техническое заключение, получит деньги, а потом выяснится, что эта организация не имела права, – рассуждает представитель Жилищного комитета. – Сотрудники государственных жилкомсервисов прошли обучение, получили об этом соответствующие документы и теперь готовят эти технические заключения, и мы их принимаем. Первичный контроль идет в администрациях районов, затем уже смотрим мы. Важно, насколько технически грамотно составлено это заключение, в остальном я проблемы не вижу.
Согласование сметы
– При оплате капремонта со специального счета, нужно ли согласовывать смету с Жилищным комитетом?
– Если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений которого формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является некоммерческая организация «Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», проводится с предоставлением финансовой поддержки за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, Фонд самостоятельно в рамках взаимодействия с органами государственной власти Санкт-Петербурга направляет сметную документацию на согласование в Жилищный комитет. Если указанные работы проводятся без предоставления финансовой поддержки за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, согласование Жилищным комитетом сметной документации на указанные работы не требуется.
Трубы для объединенного ХВС
– Система пожаротушения является частью системы ХВС, (подающие стояки – они же система пожаротушения). Нужен ли проект? Проект нужен только на них или на всю систему ХВС? Можно ли сделать стояки из противопожарного полипропилена, а розлива – из обычного?
– Согласно пункту 7.1.3 свода правил СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий» в объединенных системах ХВС трубопроводы, предназначенные для подачи воды на пожаротушение, вводы и сети водопровода в подвалах, чердаках, технических этажах, противопожарные стояки и тому подобное следует выполнять из металлических труб (кроме чугунных), а также из полимерных материалов, допущенных для использования в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Жилищным комитетом получены разъяснения Главного управления МЧС России по Санкт-Петербургу о том, что обязательные требования пожарной безопасности к материалам трубопроводов систем внутреннего противопожарного водопровода не регламентированы. Таким образом, применение трубопроводов именно из огнестойкого полипропилена при капитальном ремонте объединенной системы ХВС не является обязательным.
Выбрать подрядчика
– Пример из Ленинградской области. Владельцем спецсчета является областной регоператор, однако он позволяет ОСЖ проводить капремонт – выбирать подрядчика – самостоятельно без конкурса. В частности, так был выполнен капремонт фасада ОСЖ в Кировске в 2019 году. При этом смета согласовывалась в правительстве Ленобласти и у регоператора, который производил расчеты с подрядчиком. Может ли петербургское ОСЖ, владельцем спецсчета которого является регоператор СПб, также выбирать подрядчика самостоятельно, пройдя необходимые процедуры согласований?
– Мы приняли решение, что конкурсные процедуры по спецсчетам при бюджетном софинансировании проводит региональный оператор, – сообщил Владимир Шаталов. – Если же на спецсчете достаточно средств без бюджетного софинансирования, то владелец спецсчета, пусть даже на счете регионального оператора, может самостоятельно выбирать подрядчика. Но как только появляется бюджетная копейка, чиновники обязаны блюсти ее, соответственно, возникают жесткие рамки конкурсных процедур.
Для получения подтверждения данной позиции на федеральном уровне мы сделали запрос в Ассоциацию региональных операторов капитального ремонта. Приводим выдержку из ответа. «Непосредственно ЖК РФ не устанавливает способ отбора подрядной организации на специальном счете, однако в силу правовой природы специального счета именно собственники помещений организуют проведение капитального ремонта общего имущества, принимая на себя все связанные с этим риски (что подтверждает Конституционный суд Российской Федерации в постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П). Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, при принятии решения о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме в соответствии со статьей 189 ЖК РФ, также самостоятельно определяют подрядную организацию, с которой будет заключен договор о проведении капитального ремонта, либо организацию, ответственную за проведение капитального ремонта (технический заказчик работ по капитальному ремонту) и лицо, которое от имени всех собственников уполномочено заключить договор на проведение капитального ремонта».
Что ж, вывод один: манны бюджетной ждать не приходится, надо тратить свои накопления, пока они не обесценились. Тем более, что не нужно никаких согласований, если не задействовать бюджет.
