Лицензирование в ЖКХ и новые условия деятельности по управлению многоквартирным домом

Со второй половины 2014 года значительные изменения произошли в сфере управления жилищным фондом в Российской Федерации. Учитывая высокий общественный резонанс, связанный с качеством и полнотой предоставления жилищно-коммунальных услуг, а также влияние таких услуг на безопасность жилищного фонда, установлен новый  порядок работы для управляющих организаций в жилищной сфере – лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

У всех ещё пока на слуху такие распространенные отзывы об отдельных компаниях, как:

Введение лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами стало серьёзным шагом на пути наведения порядка в такой непростой отрасли, как жилищно-коммунальное хозяйство. С введением лицензирования значительно повышена ответственность управляющих компаний, введена оценка их соответствия требованиям действующего законодательства. Оценка деятельности управляющей компании начинается с момента соискания лицензии, когда начинается проверка достоверности предоставленных компанией сведений.

Таким образом, при введении лицензирования создан механизм, который
не позволяет осуществлять управление домами недобросовестным компаниям.

По итогам завершения начальных этапов лицензирования можно отметить, что внесенные изменения в законодательство в части повышения ответственности управляющих компаний за недобросовестную работу или ведение сомнительной предпринимательской деятельности значительно повлияло на результаты оказания услуг собственникам помещений. В результате введения лицензирования из сферы предоставления услуг по управлению были исключены иностранные компании, компании, руководители которых имеют уголовное прошлое, в том числе по экономическим статьям уголовного закона, а также компании, руководители которых не имеют профессиональных навыков и достаточных знаний в сфере управления жилищным фондом.

Наличие нарушений отражается на репутации управляющих компаний. Так, при неисполнении 2-х и более предписаний об устранении нарушения в течение календарного года решать судьбу управления домом будут собственники жилья, у которых появилось право не только отстранить не оправдавшую надежды управляющую компанию, но и дать ей «второй шанс», в связи с чем обратная связь с населением для управляющих компаний становится приоритетом.

Еще одной из эффективных мер можно назвать ведение Реестра лицензий управляющих организаций, который содержит сведения о лицензиате, а также сведения о многоквартирных домах деятельность по управлению которыми он осуществляет. Начать управление многоквартирным домом управляющая компания имеет право только после внесения органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге повышение эффективности работы управляющих компаний в 2015–16 гг. можно оценить по следующим показателям.

1. Организована проверка профессиональной пригодности руководителей управляющих компаний, по результатам которой не сдали экзамен 128 должностных лиц. Отсутствие у руководителя управляющей компании положительного результата экзамена на проверку знаний в сфере ЖКХ не позволяет получить лицензию и приступить к управлению.

2. Проведена проверка соблюдения лицензионных требований всех управляющих компаний Санкт-Петербурга, независимо от наличия жалоб населения: проверено 482 компании, из которых в 35 компаниях имелись нарушения лицензионных требований.

3. Исключено управление МКД управляющими компаниями, в отношении руководителей которых возбуждались уголовные дела – 4 компании.

4. С введением Реестра лицензий обеспечена открытость информации для потребителей ЖКУ, решена проблема управления недобросовестными компаниями, так как предъявлять платежи за ЖКУ и заключать договоры с РСО может только та компания, информация о которой имеется в Реестре. Кроме того, внесению изменений в Реестр предшествует проверка соблюдения лицензионных требований, а также оценка работы лицензиата администрацией района Санкт-Петербурга.

По состоянию на 10.10.2016 в реестре содержатся сведения по 447 лицензиатам, в том числе тем, которые в настоящее время не осуществляют предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами. Случаев аннулирования лицензии на территории Санкт-Петербурга ещё не было.

Также законодательством предусмотрено требования к управляющим организациям размещать в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства сведения о многоквартирных домах, деятельность
по управлению которыми они осуществляют. Информация, подлежащая размещению в ГИС ЖКХ, определена Федеральным законом от 21.07.2014 №209-ФЗ, а состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ утверждены приказами Минкомсвязи России и Минстроя России.

Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр также утверждены требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений
в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в органы государственного жилищного надзора.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем);

3) очно-заочного голосования.

Частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ установлен перечень вопросов, рассмотрение которых относится к компетенции общего собрания. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, оформляется протоколом и является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр определены требования к оформлению протоколов общих собраний и порядка передачи копий решений и протоколов в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом;

- управление управляющей организацией.

При выборе способа управления управляющей компанией лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом только после внесения органом государственного жилищного надзора сведений о доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации и раскрытия информации в системе ГИС ЖКХ. Рассмотрение заявления и документов и принятие решения о внесении, приостановлении или отказе осуществляется органом государственного жилищного надзора в течение десяти рабочих дней с даты поступления заявления.

Всего Инспекцией в ходе рассмотрения заявлений, поступивших от лицензиатов, издано 389 распоряжений о внесении сведений в Реестр лицензий Санкт-Петербурга, в том числе 216 распоряжений в 2016 году.

С 1 мая 2015 года Инспекцией организован лицензионный контроль деятельности организаций-лицензиатов, осуществляющих управление многоквартирными домами по договорам управления.

Новый вид контроля увеличил ответственность лицензиатов за неисполнение обязанностей по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда. С введением лицензирования повышены меры административной ответственности за выявленные нарушения в процессе управления домом. В Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях внесены изменения: добавлена статья 14.1_3 – за нарушение лицензионных требований, а также часть 24 статьи 19.5 – за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор.

Следует отметить, что в связи с повышением мер ответственности управляющих компаний после введения лицензирования отмечается рост обращений граждан. В Санкт-Петербурге рост обращений в Инспекцию отмечается с момента введения лицензирования:

- в 1 полугодии 2015 года поступило 12 325 обращений граждан;

- во 2 полугодии 2015 года поступило 13 153 обращения граждан;

- за 10 месяцев 2016 года поступило уже 27 382 обращения граждан.

По поступившим в Инспекцию в 2015 году обращениям граждан в рамках лицензионного контроля по результатам проведенных проверок возбуждено 1181 дело об административных правонарушениях, привлечены к административной ответственности должностные лица по 361 протоколу, юридические лица привлекались по 820 протоколам. Выдано 1426 предписаний для контроля устранения нарушений. Учитывая, что административные штрафы выросли, возросла и степень ответственности управляющей организации за качественное выполнение взятых на себя обязательств.

Для управляющих организаций важным фактором является не только наличие лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, но очень важно, управляя многоквартирным домом, такую лицензию не потерять. Как отмечалось выше, законом предусмотрено, что при наличии у лицензиата или у должностного лица лицензиата в течение календарного года двух или более административных наказаний, назначенных судом за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом государственного жилищного надзора в отношении многоквартирного дома, такой дом может быть исключен из реестра лицензий субъекта Российской Федерации.

В тоже время окончательный выбор, независимо от решения органа государственного жилищного надзора или Лицензионной комиссии, остаётся за собственниками помещений, которые могут на своём общем собрании принять решение о сохранении договора с лицензиатом, нарушившим обязательные требования.

В случае исключения из Реестра лицензий Санкт-Петербурга 15% жилищного фонда, управление которым осуществляет лицензиат, по представлению органа государственного жилищного надзора Лицензионной комиссией рассматривается вопрос лишения управляющей компании лицензии в судебном порядке.

В Санкт-Петербурге в Колпино из 3 МКД, по которым управляющая организация дважды в течение календарного года привлекалась к ответственности за неисполнение предписания Инспекции, собственниками помещений многоквартирных домов приняты следующие решения:

- по 1 МКД принято решение о смене управляющей компании;

- по 2 МКД по решению жителей управление продолжено той же компанией.

Всего за 10 месяцев 2016 года Инспекцией по результатам проведенных проверок возбуждено 4 448 дел об административных правонарушениях. Выдано 6 606 предписания на устранение нарушений, контроль за которыми осуществляется в установленном порядке, из них дважды по дому выдано 1 419 предписаний управляющим компаниям.

Сегодня на контроле Инспекции находятся 28 домов в одиннадцати районах Санкт-Петербурга (в Адмиралтейском-1, Выборгском-1, Калиниском-1, Колпинском-3, Красносельском-1, Московском-3, Петроградском-4, Петродворцовом-1, Приморском-1, Пушкинском-2, Центральном-10), деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие компании, в отношении которых могут быть применены особые обстоятельства по исключению данных домов из реестра лицензий в связи с назначением судом лицензиату второго административного наказания в течение календарного года.

В итоге отметим, что лицензирование, как вид особого государственного контроля, применяемого в крайне важных для государства сферах деятельности предпринимателей, призвано обеспечить безопасное и комфортное проживание граждан России, но о его результатах целесообразно судить при условии активного участия самих жителей в процессе управления своим имуществом.