Фото: предоставлено ОНФ
Текст: Татьяна Ларина
23 января 2017

Управление жилым фондом: курс на оптимизацию

Расширенное заседание рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге с участием экспертов Координационного совета по развитию строительной отрасли Северо-Западного федерального округа состоялось 15 декабря. Общественники, власть и бизнес собрались за круглым столом в здании полпредства президента, чтобы обсудить, что нужно изменить в системе управления многоквартирными домами, чтобы качество жизни граждан повысилось.

Руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, член регионального штаба ОНФ Павел Созинов отметил, что на сегодняшний день реализация 600-го майского указа президента РФ, лидера Общероссийского народного фронта, остается нашей приоритетной задачей. «От того, насколько взятые нами обязательства в ЖКХ будут исполнены, зависит качество повседневной жизни людей. Пока что мы видим существенное отставание по многим позициям, так программа расселения аварийного жилья выполнена лишь на 56%, однако до ее окончания осталось лишь несколько месяцев», - напомнил эксперт ОНФ.

«Существующая система управления многоквартирным жилым фондом, выбора управляющей компании безусловно требует совершенствования, – рассказал Сергей Зимин, помощник полномочного представителя Президента Российской Федерации в Северо-Западном федеральном округе. – Дом – это сложный технический объект, у которого должен быть хозяин, финансово обеспеченный балансодержатель. То, что общее имущество принадлежит собственникам частных квартир, – это условность, которая сегодня не зафиксирована никакими правоустанавливающими документами, никакими свидетельствами о собственности». Сергей Зимин предложил экспертам подумать, не будет ли решением для отрасли закрепление общего имущества за управляющими организациями. По его мнению, собственник квартиры не должен, приходя с работы домой, отвлекаться на «деловые» вопросы управления многоквартирным домом, потому что в них он некомпетентен, и ему потребуется слишком много времени, чтобы во всем разобраться, а это ни к чему, у него есть своя работа. Помощник полпреда также подчеркнул, что в ЖКХ было принято много поспешных и в то же время базисных решений, ошибки которых сейчас приходится исправлять.

Одно из масштабных изменений последних лет – введение лицензирования управляющих организаций. Говоря о его механизме, руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» московского регионального отделения ОНФ, заместитель директора ФАУ «РосКапСтрой» Павел Жбанов подчеркнул, что ожидания, связанные с повышением качества жилищно-коммунальных услуг, не оправдались, поскольку повышение качества и не было целью этого процесса. «На самом деле задачи-то были простые, – поясняет Павел Жбанов, – во-первых, пересчитать компании и соотнести их с управляемыми домами, то есть провести, грубо говоря, инвентаризацию, во-вторых, создать механизм, на основании которого можно удалять компании с рынка. Задача повышения эффективности и качества управления по сути осталась за скобками. В то же время тренд 2016 года – переход правительства на проектное управление. Для нас приоритетный национальный проект до 2025 года – «ЖКХ и городская среда», он содержит ряд постулатов и об управлении домами, и о качестве жилищно-коммунальных услуг. Что примечательно, согласно паспорту проекта, основная составляющая управления – сегмент стандартизации, а ведь по сути повышение качества – это и есть стандартизация. Поэтому лицензионные требования по мере реализации приоритетного проекта будут меняться с введением стандартов сервиса». Павел Жбанов также напомнил о требовании присвоения жилым домам класса энергоэффективности: «Управляющие организации должны инициировать присвоение жилинспекцией класса энергоэффективности многоквартирным домам, находящимся под их управлением». По его мнению, процесс классификации должен свидетельствовать и об эффективности управления многоквартирным домом.

Павел Созинов, член регионального штаба ОНФ в своем выступлении заострил внимание на методологических вопросах, что есть управляющая компания, может ли она своими силами оказывать услуги, и о чем свидетельствуют всевозможные рейтинги. По его мнению, рейтинги и реестры управляющих компаний в первую очередь должны формироваться, исходя из функции управления и принципов информационной открытости, потому что в обязанность управляющей организации в соответствии с законодательством входит заключение договоров и контроль их надлежащего исполнения. «Если же управляющая компания все же оказывает некоторые услуги самостоятельно, то мы должны считать это не необходимостью, а ее собственным выбором, – подчеркнул он. – Перенос акцента на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) не выходит за рамки действующей системы управления многоквартирными домами. Поэтому искусственно разделять жилищно-коммунальные услуги

(ЖКУ) и услуги РСО не следует. Мы понимаем, что управляющая компания не может и не должна самостоятельно заниматься обслуживанием и эксплуатацией дома. Этим должны заниматься квалифицированные подрядные организации. Должны быть введены конкурсные процедуры выбора подрядных организаций: дифференцированные либо по видам работ, либо по объемам заказов (например, свыше 1 млн руб.). Возвращаясь к рейтингованию, отмечу, что акцент должен сместиться с управляющих компаний на составление рейтингов и реестров подрядных организаций, как это предусмотрено в отношении привлечения подрядных организаций для оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту Постановлением Правительства РФ от 1 июля 2016 г. № 615. Поскольку же управляющие компании и ТСЖ не могут фактически осуществлять функции технического надзора и строительного контроля, параллельно должны отбираться специализированные организации».

По словам Павла Созинова, одна из первостепенных задач – актуализация норм, регулирующих текущий ремонт и содержание многоквартирного дома. Он предложил поручить Комитету по тарифам провести тарификацию всего спектра предоставляемых услуг по типам домов, исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, и отталкиваясь от конструктивных особенностей и технического состояния домов. «Положительный эффект, – отметил эксперт, – даст обеспечение публичности оказываемых услуг и выполняемых работ и платы за их предоставление, который может быть достигнут повсеместным внедрением ГИС ЖКХ, а также иных информационных ресурсов, аналогичных порталу «Наш Санкт-Петербург», где граждане имеют возможность направить сообщения о проблемах или предложениях, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством и благоустройством города, и отследить ход рассмотрения». От имени рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге Павел Созинов призвал предусмотреть ответственность органов государственной власти, ответственных за реализацию жилищной политики на муниципальном уровне и уровне субъекта, за неисполнение требований федерального законодательства о ГИС ЖКХ.

«До настоящего времени, – заявил он, – возможности информационной системы не реализованы, достоверность и полнота данных, предоставляемых УК, требует дополнительной оценки и подтверждения, органы государственной власти, курирующие сферу ЖКХ, не реагируют должным образом на жалобы граждан о правильности начислений за жилищно-коммунальные услуги, так как не располагают полной и достоверной информацией о реальных затратах управляющих организаций, включающих в счета горожан дополнительные необоснованные затраты на коммунальные услуги. Необходимо сделать расчеты между всеми участниками платежей за жилищно-коммунальные услуги – жильцами, управляющими компаниями, ресурсосберегающими организациями – прозрачными, а финансовую нагрузку на граждан – меньше. В соответствии с Федеральным законом о ГИС ЖКХ от 21 июля 2014 года № 209-ФЗ это является целью создания единой федеральной централизованной информационной системы. Однако до настоящего времени возможности системы не реализованы в связи с большим объемом информации, требующим внесения всеми поставщиками информации. В целях ускорения процесса оператором системы должна быть обеспечена автоматическая конвертация данных из различных имеющихся информационных источников. Вместе с тем достоверность и полнота данных, предоставляемых УК, требует дополнительной оценки и подтверждения. Предлагается перевести уровень контроля за актуализацией данных на муниципальный уровень».

Руководители УК говорили о наболевшем. «Жилой фонд имеет износ порядка 60%, а программа капитального ремонта, рассчитанная на 30 лет, не в состоянии поддерживать их не только в комфортном для жителей состоянии, но даже и в технически-безопасном состоянии, – считает Александр Гурылёв, вице-президент СРО НП «Национальный Жилищный Конгресс». – За комфортное и безопасное проживание жителей в доме, а также за сохранность их общего имущества отвечает управляющая компания, которая, в силу закона, является организатором всего спектра жилищно-коммунальных услуг. При этом сложившиеся система фактических и юридических взаимоотношений не позволяет рассчитывать на улучшение качества предоставляемых услуг управляющих компаний».

«Казалось бы, экономика страны в упадке, в это время государство просто обязано выстроить полностью самоокупаемую, конкурентную систему управления ЖКХ, систему, способную выживать не за счёт бюджетных вливаний, а за счёт применения экономических стимулов, преимуществ свободной конкуренции, – рассуждает Евгений Пургин, председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере. – Однако за последнее время ожидаемых изменений не произошло. Вместо этого делается видимость преобразований, которые не только не улучшают систему, но ведут к росту рисков для предпринимательской деятельности, введению ограничений для выхода на рынок, фактическому застою. Нужно всего лишь заставить чиновников выполнять законы». Предложения Евгения Пургина – конкретные и актуальные для ЖКХ Санкт-Петербурга. Так, эксперт предлагает проверить, существует ли перечень должностей чиновников, работающих в системе ЖКХ и подлежащих ротации согласно п. 10 ст. 60.1 Федерального закона «О государственной гражданской службе Российской Федерации». «Если подобного перечня нет, считаю необходимым обратиться к Губернатору Санкт-Петербурга об утверждении такого перечня должностей гражданской службы системы ЖКХ субъекта Российской Федерации и включении в него таких должностей, как: Заместитель главы администрации района по ЖКХ, Директор ГКУ ЖА и Начальник отдела районного хозяйства. В соответствии с этим же Законом предельные сроки на должностях, подлежащих ротации установлены от трёх до пяти лет», – отметил Евгений Пургин.

Он также обратил внимание на проблемы взаимодействия районных администраций и частных компаний: «Необходимо запретить лоббировать интересы государственных жилкомсервисов. Сегодня чиновники в разнличных районах, преследуя либо свои коррупционные интересы, либо в попытке просто убрать из района «нерадивого», по их мнению, частника, пытаются сфабриковать общие собрания собственников помещений в МКД и якобы проголосовать за выбор другой управляющей организации. Нетрудно догадаться, какая организация предлагается в качестве альтернативы. При этом, следует заметить, что Жилищный кодекс однозначно установил для государственного органа методику лишения предприятия права управлять многоквартирным домом – это лишение лицензии. Любой другой метод выдавливания – это коррупция. Сегодня любого директора управляющей организации можно обвинить в мошенничестве и завести на него уголовное дело. Если у управляющей организации нет долгов перед РСО, значит идут завышенные начисления на граждан, если есть долги, значит есть злостное уклонение от оплаты задолженности. Причин потрепать нервы предпринимателя – миллион. Примеров, когда администрация района пользуется подобными способами давления на предпринимателя тоже достаточно. Чтобы устранить эту ситуацию, необходимо менять экономику системы ЖКХ, менять направления денежных потоков. Надо сделать так, чтобы собственники платили напрямую тому, кто предоставляет услугу».

Обсудили на заседании и возможные трудности с внедрением стандартов. Глава Жилищного комитета Санкт-Петербурга Валерий Шиян отметил, что жилой фонд Петербурга очень разнообразен и трудно распространить одни и те же стандарты на дореволюционный деревянный дом и «хрущевку».

Генеральный директор СРО НП «МежРегионРазвитие» Владислав Воронков привел пример дома «старого фонда» с двумя подъездами и огромными лестничными площадками на 20 квартир каждая. «Размер платы, установленный для дома, исходя из стандартов, не достаточен даже для косметических ремонтов. Необходимо дать возможность регионам разработать собственные стандарты», – пояснил эксперт.

Наталья Антонова, руководитель контрольного отдела СРО НП «МежРегионРазвитие» акцентировала внимание на противоречивости законодательной базы. «Нацпроект предусматривает, что в результате эффективного управления жильем стоимость жилого объекта должна вырасти, – привела она пример. – Но как можно оценить этот рост, если у нас нет инвентаризационной оценки жилого фонда? Нет ни определения объекта жилого фонда, ни единых типовых договоров ресурсоснабжения, ни порядка отнесения имущества к общему имуществу многоквартирного дома, ни технического регламента проведения работ по управлению домом. Разрабатывать стандарты, не решив эти проблемы, без привлечения управляющих компаний, – это значит просто разрушить систему ЖКХ. Как можно будет потом требовать от управляющей организации соблюдения таких стандартов?».

Представляющий петербургскую власть председатель Жилищного комитета Валерий Шиян высказался в защиту управляющих организаций. Его выступление свелось к тому, что законодательные изменения лихорадят ЖКХ, в то время как есть дома (их порядка 30%), которые содержатся в образцовом порядке, и есть жители, которые довольны управляющими организациями в своих домах. Получается, что законы работают, но общий износ жилого фонда таков, что какие законы не пиши, пока не вложишь в дом больше денег, он «конфеткой» не станет.