Загребский, 35/28: «Отпустите, соседи!»
Невозможное – возможно
В Петербурге в ловушку законодательства в основном попали жилищно-строительные кооперативы – ЖСК, самостоятельно строившие дома в 1970–1980 годы. Дома возводились частями, секциями, корпусами, каждую строил свой кооператив, который потом своей частью и управлял. Так было и на Загребском бульваре, 35/28. Четыре отдельных фундамента, четыре отдельных здания, между которыми есть зазоры, у каждого здания есть свой главный распределительный щит (ГРЩ) и отдельный индивидуальный тепловой пункт (ИТП). В начале 1980-х годов для частей этого здания изготовлено четыре технических паспорта (часть здания ЖСК 1035 – квартиры 1–71; ЖСК 1034 – квартиры с 72-й по 250-ю), ЖСК 1032 – квартиры с 251-й по 465-ю, ЖСК 1008 – квартиры с 466-й по 536-ю), однако была проведена первичная инвентаризация дома как единого строения. Никто не обращал на это никакого внимания, каждая часть жила своей жизнью. В 2006 году ЖСК № 1032 преобразовалось в ТСЖ с таким же номером, в остальном все было по-старому, пока городская администрация не заняла жесткую позицию по соблюдению требования: «один адрес – одна управляющая организация».
По правде говоря, исправление реестровой ошибки – тот вариант, к которому стремились все попавшие в такую ситуацию дома. Чтобы ничего не менять с точки зрения управления домом, необходимо было признать, что учет единым объектом недвижимости был ошибкой, то есть каждой части присвоить свой кадастровый номер и дать новый адрес. Тогда за каждой управляющей организацией остался бы исторически управляемый ею фонд.
Нужно ли говорить, что орган, произведший учет, не хотел признавать ошибки? Только продолжительные переговоры на высоком уровне сделали возможным определение ряда критериев, позволяющих дать новые адреса старым домам путем исправления реестровой ошибки. И Загребский, 35 попал в заветный «шорт-лист». Активную позицию занял ЖСК № 1035, подготовивший все необходимые документы, проведший общее собрание и первый в городе добившийся постановки на отдельный кадастровый учет. Двухподъездный дом получил отдельный кадастровый номер и новый адрес: «Загребский бульвар, д. 35, корпус 3, строение 1».
На этой фотографии виден зазор между отдельно стоящими зданиями
Игра в «Монополию»
Пока ЖСК № 1035 занималось реестровыми вопросами, ТСЖ № 1032 развивало свою точку зрения на ситуацию. Ведь был и другой путь – выбрать единое управление всеми частями. И ТСЖ решило взять в свое управление весь этот единый по бумагам дом. Так устроено законодательство и такова пропорция в количестве квартир, что мнение жителей подъездов, управляемых ЖСК № 1035, могло совершенно спокойно не учитываться. Дело в том, что в этом условно едином доме 15 подъездов, и совершенно очевидно, что если два подъезда проголосуют против объединения, они никогда не смогут набрать большинство голосов на общем собрании.
Здесь следует заметить, что этот двухподъездный дом издавна жил обособленно, зато четырехподъездный и пятиподъездный дома были между собой тесно связаны, например, у них был (и есть, теперь уже в общем ТСЖ № 1032) один бухгалтер на всех. Любой кооператив – это по сути своей сообщество, коллектив. Именно взаимопонимание членов кооператива, единство их интересов играет ведущую роль в результатах его деятельности. Кооператив – это люди, у всех людей свои приоритеты в жизни, разное видение и свой уровень понимания проблем, иначе и быть не может. Поэтому нет ничего удивительного, что построенные практически одновременно части дома находятся в разном техническом состоянии. «Консьержъ» – не экспертная организация, однако, оказавшись на месте, мы поняли, почему два подъезда не хотят подчиниться управлению остальных, мы невооруженным глазом увидели разницу в обслуживании, и наше впечатление подкрепили жители разных домов. Собственники 71 квартиры двухподъездного дома – сплоченный дружный коллектив, все друг друга знают, все вопросы решают сообща. Жители остальных 13 парадных, может быть, в силу значительно большего числа квартир или каких-то других причин меньше общаются между собой, и каждый из них объективно играет меньшую роль в принятии решений по дому.
– За отопление нам начисляют равными долями все месяцы отопительного сезона, – рассказывает Мария из 4-й парадной, относящейся к ТСЖ № 1032, – но ведь дают тепло не 1 октября и отключают тоже не в последний день месяца, получается завышенная сумма. В позапрошлом году я добилась перерасчета на 1800 рублей, в прошлом году сумма перерасчета получилась значительно меньше – только около 500 рублей. И то, приходится писать в жилищную инспекцию и ходить на прием в бухгалтерию с диктофоном, иначе заявление просто не принимают.
– Кругом пандемия, а у нас влажная уборка раз в полтора месяца, – жалуется Галина Аркадьевна из 3-й парадной.
Как бы там ни было, ТСЖ № 1032 смогло убедить соседей из двух ближайших ЖСК выбрать единое управление ТСЖ. По крайней мере, об этом говорит протокол общего собрания. Правда, несколько собственников, которых мы встретили во дворе, утверждают, что извещения о проведении общего собрания получили уже после окончания собрания, но это не тема сегодняшнего повествования.
Добрососедское будущее
В результате проведения общего собрания о выборе единого способа управления товариществом собственников жилья возникла конфликтная ситуация: дом из двух подъездов, рвущийся к исправлению реестровой ошибки, провел собрание, обратился в Росреестр, потом в КИО и единственный в городе прошел этот путь до конца, подтвердив свое право на самоопределение и создав в своем доме отдельное ТСЖ «Загребский, 35».
Это не могло не расстроить идеологов объединения всех частей старого адреса в единое ТСЖ (пусть два, но ухоженных подъезда, видимо, кажутся лакомым кусочком), они подали в суд… на Росреестр! Арбитражный суд требования не удовлетворил, была подана апелляция, тринадцатый арбитражный апелляционный суд 31 августа подтвердил решение первой инстанции. Постановление можно найти по номеру дела № А56-107782/2019, оно столь подробно и конкретно обосновывает законность процедуры исправления реестровой ошибки, что цитировать его частями было бы непростительно, а привести целиком не позволяет объем.
Всего в Санкт-Петербурге порядка 15 домов
прошли процедуру исправления реестровой ошибки
и сейчас решают вопрос о минимальном исправлении адреса.
Параллельно с присвоением адреса был изменен формат отношений двухподъездного дома с Водоканалом. «Добивались этого много лет», – признается председатель Ольга Симион. До этого все расчеты велись через соседей (сцепка), были разночтения в определении объемов и, соответственно, сумм к оплате. Наконец было подписано Дополнительное соглашение об оплате, и теперь счета ТСЖ «Загребский, 35» будут приходить напрямую от Водоканала (к договору ресурсоснабжения дополнительным соглашением оговорен статус ТСЖ субабонента).
Но остается еще один немаловажный вопрос: накопление средств на капитальный ремонт. На дворе 2020 год, система формирования фонда изменилась в 2014, а жители этих двух подъездов так и не получили ни одной квитанции, хотя с самого начала выбирали способ накопления – так называемый «общий котел» – счет регионального оператора капитального ремонта. Но как на момент своего составления Региональная программа дома не видела, так и не видит до сих пор. И начисления не происходят. Надо отдать должное собственникам, они здесь на удивление сознательные. Например, продавая квартиру, высчитывают и передают новым собственникам сумму, которая может пригодиться на оплату «долгового» счета от фонда капремонта, который рано или поздно дом увидит.
Итак, две судебные инстанции подтвердили правомочность присвоения отдельного адреса, казалось бы, к чему тяжбы, живите спокойно соседями. Но ТСЖ № 1032 не останавливается и подает кассационную жалобу.
Пустые тревоги
Многие проблемы в жизни из-за незнания. Не хватает сведений, не имеешь информации – боишься. Справедливо это и, если можно так выразиться, в жизни юридических лиц.
Один из поводов для беспокойства ТСЖ – вопрос об изменении адреса в прописке жителей. Однако такой необходимости для проживающих в части ТСЖ № 1032 нет, более того, «изменение адреса МКД с кадастровым номером 78:13:0007440:3577 в соответствии с действующим законодательством не предусмотрено», подчеркнул в письме от 06.10.2020 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.
Еще один закономерный вопрос – почему отдельный новый адрес присвоили только этим двум подъездам, а три другие отдельно стоящие здания так и остались под одним адресом. Ответ здесь еще проще: эти три части не заявили о своем желании, однако право и возможность имели.
Словом, самое время отвлечься от судебных перепалок – деньги и силы точно можно потратить с большей пользой для дома.
