Борис Чураев, ведущий юрисконсул ООО
Борис Чураев, ведущий юрисконсул ООО "ЮК "ЮрКонсул"
Текст: № 5 от 11 апреля 2022
11 апреля 2022

Методы сокращения расходов при оказании услуг управления

Соблюдение баланса интересов между управляющими организациями (УК, ЖСК, ТСЖ) и собственниками помещений в обслуживаемых домах – один из самых острых вопросов взаимоотношений между ними, напрямую влияющий на качество содержания жилищного фонда. Баланс этот складывается из рационального расходования получаемых от жителей денежных средств и уменьшения издержек при оказании услуг управления. В этой статье опишем, где скрывается потенциал для сокращения издержек и привлечения дополнительных средств.

Устранить ненужные расходы

По данным Росстата, уровень возмещения населением затрат по предоставлению жилищно-коммунальных услуг составляет порядка 94%, а это значит, что порядка 6% неплатежей ложатся бременем на управляющую организацию и соседей, потому что возникающий недобор денежных средств управляющая организация должна будет возместить за счет денежных средств, полученных от других жителей. Такая последовательность действий приведет к необходимости перераспределения денежных средств, причитающихся на ремонт и содержание общего имущества, и в продолжительной перспективе – к банкротству, ведь поставщикам ресурсов необходимо выплачивать полную сумму ежемесячно и в установленный законом срок.

Снять финансовую ответственность с управляющих организаций за неплательщиков отдельных коммунальных услуг и возложить ее на соответствующие ресурсоснабжающие организации (РСО) позволяет механизм «прямых» договоров между собственниками помещений и РСО, при котором РСО самостоятельно занимаются взысканием задолженностей.

Стоит отметить, что переход на «прямые» договоры – одна из наиболее ощутимых для бюджета управляющих организаций возможностей уменьшения излишних финансовых затрат. Основным условием перехода, конечно, является волеизъявление собственников помещений, оформленное протоколом собрания собственников, при этом очень важно соблюсти требования РСО в части оформления и способа передачи полученных на собрании результатов.

Кстати, с января 2022 года в перечень организаций, с которыми в Санкт-Петербурге можно заключить «прямые» договоры, теперь входит региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами. Правда, откладывая переход на «прямые» договоры с региональным оператором, управляющие компании зачастую оправдывают себя наличием разнообразных законопроектов, надеясь, что стороны договора на оказание услуг по обращению с ТКО могут наделить правом принимать решение о расчетах, исходя из фактического объема отходов. Однако в связи с тем, что принятие данных правовых инициатив на сегодняшний момент носит довольно неопределенные перспективы, можно констатировать, что промедление в переходе на прямые расчеты с регоператором по обращению с ТКО приведет к издержкам ожидания, то есть в случае принятия правовой инициативы управляющая организация начнет платить за фактически вывезенные ТКО только с момента ее принятия, а в случае непринятия – будет платить за вывезенные отходы по нормативу до момента перехода на «прямые» договоры.

Наша организация ООО "ЮК "ЮрКонсул" отработала порядок и методику перехода на прямые договоры, большинство наших заказчиков уже перешло на указанный способ взаимодействия с РСО и региональным оператором с нашей помощью.

Привлечь дополнительные средства

Для многих МКД характерно наличие нежилых помещений, в прошлом используемых для общедомовых нужд, например, так называемые «колясочные». Подобные помещения могут пустовать и, следовательно, быть предметом договора аренды между управляющими организациями и заинтересованными лицами. Одновременно с этим у арендаторов возникает необходимость в рекламе своих товаров и услуг. Самый простой способ – установка рекламной вывески. Отсюда возникает возможность сдавать общедомовое имущество под размещение рекламных конструкций. Кроме того, существует практика сдачи в аренду части земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников, к примеру, для размещения на его территории стационарного торгового павильона или автоматического вендингового аппарата.

Это достаточно распространенный и осуществимый способ увеличения бюджета для достижения целей управления жилищным фондом. При этом, конечно, важна методика взаимодействия с арендаторами общедомового имущества. Его использование должно быть эффективно и соразмерно затратам управляющей организации на проведение собраний и в целом на ведение договорных отношений. Методика, разработанная нашей компанией ООО "ЮК "ЮрКонсул", позволяет не продешевить при согласовании цены договора, а также юридически грамотно аргументировать условия сотрудничества между арендодателем и потенциальным арендатором, защищая в первую очередь интересы управляющей организации, чтобы минимизировать риски недобросовестности арендаторов и ежемесячно получать дополнительные финансовые поступления.

Для МКД, в составе которых отсутствуют нежилые помещения, представляющие коммерческий интерес, а границы земельного участка проходят по фундаменту, предполагается возможность извлечения «пассивного» дохода путем заключения договоров аренды с операторами сотовой связи и интернет-провайдерами для целей размещения телекоммуникационного оборудования связи или прокладывания транзитных линий связи.

Важно помнить, что заключение договоров аренды на использование общедомового имущества без соответствующего решения собственников, результаты которого надлежащим образом оформлены протоколом, является нарушением действующего законодательства, так как решения о распоряжении общим имуществом относятся к исключительной компетенции собрания собственников. Более того, сам факт размещения оборудования интернет-провайдеров без решения собрания может привести к штрафу самой управляющей организации, о чем свидетельствует судебная практика (постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А60–40198/2021 от 17 марта 2022 года, согласно которому УК привлекли к административной ответственности и назначили штраф в размере 125 000 рублей за размещение оборудования интернет-провайдеров на общем имуществе МКД без согласования с собственниками). Таким образом, управляющие организации имеют законное право заключать договоры аренды с заинтересованными лицами на использование общедомового имущества на возмездных условиях при надлежащем документальном оформлении.

Помимо грамотно составленного договора аренды немаловажную роль играют налаженный документооборот между организациями, быстрое реагирование на спорные ситуации и ведение деловой переписки с соблюдением специфики деятельности организаций. Зачастую весь спектр перечисленных действий может оказать только специалист, имеющий опыт и практику в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а также аналогичный опыт ведения сделок аренды общего имущества, так как данная отрасль достаточно специфична и отличается от стандартных сделок по аренде. Именно юристы компании ООО "ЮК "ЮрКонсул" обладают всеми необходимыми знаниями и умениями, которые помогут вам в решении поставленных задач.

Оптимизация издержек

Еще одним эффективным и динамично развивающимся направлением экономии денежных средств управляющих организаций является заключение договоров на абонентское оказание услуг. Заключение такого договора позволяет частично или полностью делегировать отдельные рабочие обязанности сотрудников управляющей организации, тем самым позволяя снизить загруженность основного штата.

Рассмотрим на примере юридической области деятельности: официальное трудоустройство сотрудника на должность юриста обходится достаточно дорого, так как существенно увеличивается налоговая нагрузка и объем документооборота в управляющей организации, при этом нанятый сотрудник может не обладать необходимым уровнем знаний и опытом в решении возникающих ситуаций.

В противовес этому привлечение в деятельность организации юриста на аутсорсинге не требует его трудоустройства и совершения последующих вытекающих из этого события действий, так как он уже числится в штате организации, с которой управляющая организация заключает договор оказания юридических услуг. Соотношение финансовых затрат и извлечение выгоды в виде юридической защиты управляющей организации позволяет сделать вывод, что сопровождение управляющей организации внешними исполнителями, имеющими необходимый опыт и квалификацию, является оптимальным решением, позволяющим увеличить качество оказываемых услуг и снизить экономические издержки.

Аналогичное делегирование полномочий может касаться и иных областей деятельности, таких как бухгалтерия, аварийно-диспетчерское обслуживание, расчетный центр, работы по ремонту инженерных коммуникаций.

Не забывать о базовых принципах

Задаваясь вопросом о сокращении расходов управляющей организации, многие недооценивают такие стандартные способы, как установка индивидуальных приборов учета и энергосберегающего оборудования, а также своевременная борьба с неплательщиками. Эти знакомые всем мероприятия напрямую вытекают из действующего законодательства и должны систематически и планомерно осуществляться управляющими организациями. Взятие на особый контроль и привлечение опытных специалистов позволят в сжатые сроки достичь значимых для бюджета управляющей организации результатов.

Кроме того, управляющим организациям следует оценить техническое состояние многоквартирного дома (группы домов), конструктивных элементов и коммуникаций. На основании полученных результатов управляющая организация может прийти к выводу о необходимости страхования своей ответственности от происшествий и аварий, произошедших на общедомовом имуществе. Финансовые вложения в заключение договора страхования могут показаться излишними тратами, однако при должном экономическом обосновании страхования оно позволит снизить издержки управляющей организации при наступлении страхового случая и защитить ее интересы при возникновении обязанности в возмещении вреда имуществу третьих лиц, причиненных вследствие недостатков осуществления комплекса работ по содержанию и эксплуатации вверенного в управление жилищного фонда.

Подводя итоги, можно с уверенностью утверждать, что при сочетании достаточной мотивации руководителя управляющей организации, положительном отношении собственников, присутствии квалифицированных исполнителей и наличии объективных технических факторов управляющая организация может рассчитывать на сокращение издержек и получение дополнительного источника доходов для соблюдения баланса интересов сторон и достижения целей деятельности по управлению жилищным фондом.

Статья подготовлена юристами организации ООО "ЮК "ЮрКонсул". Юридическое сопровождение ТСН(Ж), ЖСК, УК.
Действуем в соответствии с законом с первых шагов!
Тел.: 8 (812 ) 677-25-68, 8 (911) 920-29-50​. Сайт: ur6772568.ru
Адрес: Санкт-Петербург, пр. Обуховской Обороны, дом 199, офис 8-Ю