Поправки в ЖК РФ-2015: Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Обязанность по внесению платы
В ч. 2 ст. 153 ЖК РФ внесены две существенные поправки, которые призваны закрепить сложившуюся правоприменительную практику и устранить все разночтения. Например, обязанность по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение возникает у собственника любого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение в доме с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ. Так звучит п. 5 ч. 2, в котором ранее шла речь о собственнике жилого помещения, что позволяло собственникам нежилых помещений предпринимать попытки обосновать отсутствие обязанности вносить плату за управление МКД, ремонт общего имущества и его содержание.
Помимо этого в ч. 2 введен новый п. 7, согласно которому обязанность вносить плату возникает у лица, обеспечивающего строительство МКД (застройщика) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или другому документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Ранее управляющим приходилось взыскивать платежи с застройщиков в судебном порядке, так как они ссылались на отсутствие прописанной в законе обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Структура платы
Изменения, касающиеся структуры платы, можно с определенным подходом разделить на две части. Первая касается терминологии и носит формальный характер. Например, если раньше речь шла о плате за содержание и ремонт жилого помещения, то во внесенных поправках этот платеж называется платой за содержание жилого помещения (см. п. 2 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 154, ч. 4, 6 ст. 155, ч. 1 - 3, 7, 10 ст. 156, ч. 1, 4 ст. 158 ЖК РФ).
Напоминаем, что существует комплексная деятельность по содержанию общего имущества (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества), которая включает в себя как услуги непосредственно по содержанию (техническому обслуживанию), так и ремонтные работы.
Вторая часть изменений касается элементов платы за содержание жилого помещения. В нее все также входят: плата за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плата за услуги и работы по управлению МКД. Появляется новый элемент платы за содержание жилого помещения - плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, которые потребляются при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в доме. Хотим отметить, что данное изменение вступает в силу с 01.04.2016. При этом если применяется непосредственное управление МКД плата за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества, входит в состав платы за коммунальные услуги (новая редакция ч. 4 ст. 154 ЖК РФ вступила в силу 01.01.2016).
Планируется, что размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату коммунальных услуг, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ, будет определяться исходя из нормативов потребления и тарифов (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).
Данная формулировка позволяет усомниться в том, что плата за содержание жилого помещения в расчете на 1 кв. м площади должна быть установлена в одинаковом размере для всех собственников помещений. Например, непонятно, как будут оплачивать данные расходы, собственники нежилых помещений в МКД (законодатель подчеркнул, что речь идет о расходах именно граждан), а также юридические лица - собственники жилых помещений.
Кроме того остался открытым вопрос, если для оказания и выполнения свыше минимального перечня дополнительных услуг и работ необходимо потребление коммунальных услуг, которые не учтены в нормативах, как будет рассчитываться плата за них?
Надеемся, что в измененных подзаконных актах ответы на все эти вопросы должны быть даны.
Согласно ч. 10 ст. 12 Закона №176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание расходов на оплату коммунальных услуг на ОДН размер таких расходов не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на ОДН, установленный субъектом РФ по состоянию на 01.09.2015. То есть в большинстве случаев фактически произойдет перераспределение сумм по строкам в платежном документе, а итоговый показатель должен остаться неизменным (кроме ситуации, когда согласно показаниям ОПУ объем потребления коммунальных услуг на ОДН был меньше нормативного).
Для первоначального включения расходов на коммунальные услуги на ОДН в плату за содержание жилого помещения не требуется решения общего собрания собственников помещений в МКД. Возникает вопрос: нужно ли решение общего собрания для увеличения размера платы за содержание в случае повышения норматива потребления коммунальных услуг на ОДН?
Плата за коммунальные услуги на ОДН в составе платы за содержание жилого помещения будет взиматься не по умолчанию, а только если данные коммунальные услуги действительно потребляются при содержании общего имущества. Возможность потребления коммунальной услуги при содержании общего имущества исходя из конструктивных особенностей МКД будет определяться в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).
В связи со включением платы за коммунальные услуги на ОДН в состав платы за содержание жилого помещения нет необходимости упоминать, что в случае перехода на прямые расчеты с РСО по решению собственников помещений непосредственно РСО перечисляется плата за коммунальные услуги, потребленные только в жилом помещении (ч. 6.3, 7.1 ст. 155 ЖК РФ). Структура платы изменится с 01.04.2016, тогда как запрет перечислять напрямую РСО плату за коммунальные услуги на ОДН исключен из ЖК РФ уже сейчас.
Повышающие коэффициенты
Благодаря Закону №176-ФЗ стало законным применение повышающих коэффициентов. Вот как звучит дополнение ч. 1 ст. 157 ЖК РФ дословно: При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в МКД, которые имеют установленную законодательством РФ обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемых воды, электрической энергии и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
В данной формулировке стоит обратить внимание на следующие нюансы.
Во-первых, сказано о плате за коммунальные услуги для собственников помещений, можно ли применять повышающие коэффициенты к плате для нанимателей, неясно. Во-вторых, коэффициенты применяются только в отношении платы за холодное и горячее водоснабжение и электроэнергию, к плате за отопление их применять незаконно.
В настоящее время сложилась ситуация, когда наниматели зависят от собственника: последний не устанавливает ИПУ, а расплачиваются за это наниматели, которым плата за коммунальные услуги начисляется в повышенном размере. В-третьих, неясно, можно ли применять повышающие коэффициенты к плате за коммунальные услуги на ОДН (она взимается до 01.04.2016), ведь в ч. 1 ст. 157 ЖК РФ говорится о нарушении обязанности по оснащению приборами учета лишь помещений в доме, а не самого МКД.
На случаи применения повышающих коэффициентов не распространяются положения ч. 1 ст. 157.1 ЖК РФ о запрете роста платы за коммунальные услуги выше максимальных индексов.
Материал подготовлен Правовым Центром «Тимпур»
191124, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 65, пом.67
тел. (812) 400-42-24
Е-mail: pc.timpur@gmail.com
Примечание. Данный материал носит оценочный характер и не может рассматриваться как фундамент для юридически значимых действий. Мнения и выводы носят субъективный характер, который может отличаться от официальной точки зрения государственных структур, ведомств, а также судебных инстанций.
