Фото: Татьяна Гоцуленко
1 мая 2017

Проблемы реализации законодательства, регламентирующего проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, и исполнение решений этих собраний

Массовое строительство многоквартирных домов, в которых помещения принадлежат разным собственникам, привело к необходимости более тщательно проработать законодательство, регулирующее отношения в сфере содержания и пользования общим имуществом. Главным принципом рассмотрения вариантов пользования и распоряжения общим имуществом является «согласие большинства», которое достигается при обсуждении на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вопросов, связанных с общим имуществом.    

В настоящее время основными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются:

- Жилищный кодекс РФ (статьи 45-48);

- Гражданский кодекс РФ (глава 9.1);

- Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»;

- Приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Согласно статье 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ);

3) очно-заочного голосования.

Самое большое затруднение у собственников помещений вызывает проведение общего собрания посредством очного голосования, так как не каждый собственник обладает возможностью обеспечить соответствующее место проведения собрания, которое способно вместить всех собственников. В результате в настоящее время самыми распространенными формами проведения общих собраний являются заочная и очно-заочная формы. 

Сложности реализации законодательства по проведению общего собрания собственников помещений возникают уже с начала организации общего собрания при уведомлении инициатором собрания всех собственников о собрании (характерно для собраний в любой форме).

Так, согласно ч.4 ст.45 Жилищного кодекса РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Таким образом, чтобы реализовать данную обязанность, инициатору собрания необходимо:

- при вручении уведомления лично каждому собственнику необходимо удостовериться кому он вручает данное уведомление (проверить право собственности и сверить с документом, удостоверяющим личность), а это, с учетом позиции граждан не показывать свои документы, подтверждающие право собственности, и документы, подтверждающие личность, посторонним им лицам, делает исполнение данного требования очень затруднительным;

- при рассылке уведомлений почтовым отправлением инициатор, исходя из положений ст.20 ГК РФ, должен отправить письмо по месту жительства собственника, о котором он не может и не должен знать, а сама реализация данной обязанности связана с денежными затратами, на которые собственники чаще всего не соглашаются.

В итоге уведомления развешиваются в местах общего пользования, хотя решения об ином порядке уведомления собственников не принималось, либо вручаются лицам, открывшим дверь квартиры и собственником не являющимися.

Следующей сложностью является само голосование на собрании.

При проведении общего собрания в форме очного голосования законодательно не урегулирован порядок фиксации голосов собственников, если голосование проводится участниками «поднятием рук». Так, по результатам такого собрания, может быть составлен протокол общего собрания собственников, содержащий итоги голосования и не позволяющий проверить собственникам помещений, как производился подсчет голосов, кто и как проголосовал, и являются ли сведения в протоколе достоверными.

При проведении собрания в форме заочного голосования статьей 47 ЖК РФ, установлено, что решения собственников, оформленные в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование, передаются в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Таким образом, фактически заполнить решение и передать его в место сбора или направить по адресу может любое лицо, так как подписывать решение и указывать дату его принятия не обязательно, а также необязательно установление лица, фактически принявшего участие в голосовании, и Жилищным кодексом РФ не установлен порядок приема решений собственников при таком голосовании.

В настоящее время не предусмотрена ответственность за прием и учет решений, оформленных не собственниками и при отсутствии доверенности на предоставление интересов последнего. Собственники при заполнении решений не заполняют строку о документе, подтверждающем право собственности.

Также характерными ошибками при проведении общих собраний собственников помещений являются: неправильное определение количества голосов, которыми обладает каждый собственник; учет в собрании голосов не собственников помещений; принятие решений при отсутствии необходимого количества голосов (чаще всего по вопросам, где необходимо квалифицированное большинство); оформление протокола общего собрания с нарушением обязательных требований, установленных к его оформлению.

Указанные выше нарушения говорят об одной, самой основной проблеме реализации законодательства, регламентирующего проведение общих собраний собственников, которой является незнание и непонимание гражданами законодательства, регулирующего проведение общих собраний.

Применительно к определенным решениям, принимаемым на общих собраниях, можно выделить решения о создании товарищества собственников жилья. Так, статьей 136 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ, а также то,  что протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений, при этом не установлены последствия нарушения данного требования.

Налоговые органы при регистрации ТСЖ не проверяют достоверность документов, сданных на регистрацию, и исполнение требований Жилищного кодекса РФ при принятии решений об их создании. Также налоговые органы не отслеживают наличие в многоквартирном доме уже созданного ТСЖ, что приводит к возникновению конфликтных ситуаций в доме, а также долговременной процедуре принятия решения о ликвидации юридического лица, созданного с нарушением законодательства РФ, в том числе в судебном порядке.

Также одной из проблем, связанных с общими собраниями собственников помещений, является то, что Жилищный кодекс РФ не содержит перечня существенных нарушений порядка проведения общих собраний собственников помещений. Так, статьей 181.4 Гражданского кодекса РФ установлено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

Отсутствие перечня существенных нарушений в последующем ставит вопрос о признании решения недействительным на усмотрение суда, и одинаковые ситуации могут быть рассмотрены судами по-разному.

Аналогичная ситуация и с оформлением протокола общего собрания. Законодательством установлены требования к его оформлению, но отсутствует ответственность за нарушение в нем обязательных условий, не определены конкретные (существенные) нарушения, которые являются основанием считать протокол недействительным.

Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр, например, установлены такие требования к протоколу, как номер протокола, который простой собственник, естественно, нигде не возьмет. В качестве обязательного приложения к протоколу установлен реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме. Данное требование, с учетом возможностей большинства собственников практически неисполнимо.

Следующей и также одной из основных проблем реализации законодательства по проведению общих собраний является то, что собственники в последующем не могут ознакомиться с документами по собранию (протоколом и решениями). Это связано и с личностными отношениями между собственниками и неправильным пониманием законодательства о персональных данных. Что приводит к напряженной обстановке в доме, если имеются противоборствующие инициативные группы, которые в последующем пытаются свести счеты с оппонентом посредством обращения в органы жилищного надзора, иные надзорные органы.  

Указанные проблемы законодательства приводят:

- к возможности нескольким управляющим организациям одновременно предъявлять протоколы общих собраний собственников о выборе их в качестве управляющей организации многоквартирным домом, не неся никакой ответственности, так как протокол был оформлен на основании решений (бюллетеней), которые неустановленные лица принесли в место приема (опустили в ящик), либо протокол пришел в управляющую организацию по почте или иным способом, исключающим взаимодействие с отправителем протокола, а обязанность доказывать достоверность протокола и устанавливать лицо, направившее данный протокол, на управляющие организации не возложена;

- к незаконному изъятию домов из управления управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК, ЖК на основании сомнительных протоколов;

- к регистрации в налоговых органах ТСЖ при наличии уже созданного в доме ТСЖ, ЖСК, ЖК;

- к длительному процессу признания принятого на общем собрании решения недействительным, так как признать решение недействительным возможно только в судебном порядке. Решение, согласно протоколу, принималось 3 месяца, а на признание его недействительным затрачивается от 1 года до 1,5 лет.

Сегодня представляется наиболее своевременным и целесообразным как можно скорее разрешить указанные проблемы в законодательном порядке на федеральном уровне. Такое решение позволит обеспечить эффективное управление МКД. А Совет многоквартирного дома может стать центром активности многих собственников помещений в доме, способным совместными усилиями решать общие вопросы улучшения и содержания своего дома, повышения комфортности проживания в нем.