Провайдеры в МКД: режим взаимодействия
ВОПРОС
В относящихся к общей собственности жильцов подвальном и чердачном помещениях нашего дома на ул. Подвойского размещена аппаратура более чем десяти интернет-провайдеров. Положенного в таких случаях Решения общего собрания собственников об установке этой аппаратуры не было, вместе с тем УО – ООО «Жилкомсервис № 1 Невского района» – с каждым из провайдеров заключены некие договора. В ознакомлении с текстами этих договоров нам отказывают, ссылаясь на их конфиденциальность (?) и на то, что это внутреннее дело УО. На наш взгляд, имеет место незаконное получение УО дохода от использования чужой собственности. Кроме того, подключение аппаратуры осуществлено непосредственно к общедомовой сети, и потребляемая электроэнергия оплачивается всеми жильцами дома по статье ОДН (общедомовые нужды): теми, кто не подключён к сети Интернет, в «однократном» размере, а теми, кто подключён – даже в двойном (второй раз в составе абонентской платы провайдеру). Мы не против Интернет, в настоящее время Сеть необходима, наше требование – чтобы средства, полученные от интернет-провайдеров, использовались на нужды дома, например, на проведение текущего ремонта, а не исчезали, непонятно куда. В рамках одного дома сумма, полученная от использования общедомовых помещений интернет-провайдерами, по нашим оценкам, может составлять десятки тысяч рублей в год. Учитывая, что под управлением ООО «ЖКС № 1 Невского района» находится несколько сотен зданий, общая выручка УО от использования чужого имущества представляется весьма существенной.
С уважением, председатель Совета МКД
Официальный комментарий ООО «ЖКС № 1 Невского района»:
«Общество со своей стороны, как обслуживающая организация указанного многоквартирного дома, постоянно ведет контроль за соблюдением безопасности проживания граждан многоквартирного дома, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, имущества, жизни и здоровья жильцов, поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией (в соответствии с п. 10 Постановления Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.).
Таким образом, управляющая организация на основании двусторонних договоров с операторами связи на вторичный технический надзор осуществляет функции сопровождения и контроля обслуживания линий связи с целью недопущения нарушения технических норм при обслуживании сетей связи, а так же несанкционированного доступа третьих лиц в технические помещения жилого дома.
Предоставление Обществом общего имущества дома для размещения оборудования связи, договором не предусмотрено. Более того, указанные договоры сами по себе не наделяют третьих лиц правом пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
Согласно положений действующего законодательства, вопросы, касающиеся использования общего имущества и заключения возмездных договоров использования общим имуществом многоквартирного дома не относятся к компетенции управляющей организации ООО «ЖКС № 1 Невского района».
Договоры, указанные выше, связаны с внутренней деятельностью Общества и на прямую никак не влияют на права и обязанности участников жилищно-правовых отношений. В обязанности Общества не входит раскрытие указанной информации третьим лицам. Так же стоит отметить, что право запроса такой информации не относится к компетенции председателя совета дома.
Обществом дополнительно будет проведено обследование правильности подключения оборудования операторов связи к электрической сети многоквартирного жилого дома. В случае выявления нарушений оборудование будет обесточено, а оператору связи выдано предписание на устранение нарушений».
«Изложенная ситуация типична для всех домов, где есть УК. Управляющие компании заключают договоры аренды со многими физическими и юридическими лицами (это и телекоммуникационные компании и обычные предприниматели). Сдаётся все, что угодно, и конечно же, в 99 случаях из 100, никто из дома не знает, куда идут денежные средства от арендаторов. А учитывая тенденцию "заботы" УК, особенно жилкомсервисов, о качестве предоставляемых услуг, догадки Председателя МКД могут быть правдивы…
Информацию о деятельности УК совету дома должны предоставлять без каких-либо оговорок. Никакой государственной, коммерческой или иной тайны в указанных договорах не содержится. Председатель Совета МКД должен написать заявление с просьбой предоставить копии всех договоров, заключенных УК с арендаторами, по дому №___ по адресу:__________. Подать заявление через канцелярию или отправить ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Необходимо подождать примерно 45 дней (время на ответ + время на досыл ответа почтой). Если ответ не поступил, то направляете заявление в Прокуратуру района с просьбой привлечь руководителя УК к ответственности за неисполнение ФЗ №59 «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» (срок 30 дней) и к обращению прикладываете копию заявления в УК и доказательства направления или вручения указанного письма, а также направляете аналогичное письмо в Жилищный комитет Санкт-Петербурга и в органы местного самоуправления. Две-три таких жалобы, и УК начнут присылать документы по аренде. Если и это не поможет, истребуйте документы в судебном порядке, т.к. 161.1 ЖК РФ прямо предусматривает право Председателя МКД контролировать деятельность УК в т. ч. их доходы и расходы в отношении указанного дома.
Когда получите документы от УК, изучите их и сделайте вывод о степени заботливости УК. К сожалению, сколько истребовал документы у УК, ничего хорошего там не видел, и печально, что тенденция не меняется».
_____________________________________
На вопросы «Консьержа» отвечает заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга Сергей Шарлаев.
— На каких условиях оборудование провайдеров должно быть подключено к сетям дома? Необходимо ли для этого решение общего собрания собственников?
— Размещение указанного оборудования в МКД невозможно без использования общего имущества собственников помещений в МКД. Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, а также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД, относится к компетенции общего собрания собственников помещений.
Управляющая организация (объединение собственников жилья) определяет точку подключения к внутридомовой электрической сети оборудования провайдера с учетом решений, принятых на общем собрании собственников помещений в МКД, а также осуществляет надзор за производством электромонтажных работ в соответствии с согласованной энергоснабжающей организацией схемой электроснабжения оборудования провайдера.
— Как осуществляется учет электроэнергии, потребляемый оборудованием операторов связи? Не получается ли так, что электроэнергия для оборудования провайдеров оплачивается всеми жителями дома: теми, кто не подключён к сети Интернет, в «однократном» размере по статье «электроэнергия на ОДН», а теми, кто подключён, – даже в двойном (второй раз в составе абонентской платы провайдеру)?
— В МКД в Санкт-Петербурге реализована схема раздельного учета электрической энергии, предусматривающая установку приборов учета на общедомовые нужды (освещение мест общего пользования, питание лифтов и другого общедомового оборудования), а также индивидуальных и общих (для коммунальных квартир) приборов учета. Данная схема учета позволяет учитывать весь объем электрической энергии, используемой потребителями в МКД. Платежные документы на оплату электрической энергии, сформированные энергосбытовой организацией на основании показаний квартирных электросчетчиков, выставляются непосредственно собственникам и нанимателям жилых помещений в МКД.
Между энергосбытовой организацией и управляющими организациями (объединениями собственников жилья) заключены договоры электроснабжения на общедомовые нужды. Таким образом, по договору электроснабжения на общедомовые нужды управляющая организация (объединение собственников жилья) выступает абонентом.
Согласно ст. 545 Гражданского кодекса РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. Управляющая организация (объединение собственников жилья) осуществляет надзор за производством электромонтажных работ в соответствии с согласованной энергоснабжающей организацией схемой электроснабжения оборудования провайдера.
В соответствии с ч.5 и ч.6 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Вопрос об оплате услуги по электроснабжению оборудования провайдеров, установленного в местах общего пользования МКД, собственникам помещений в МКД следует рассмотреть на общем собрании, в ходе которого принимается решение об установке данного оборудования.
— Обязана ли управляющая организация предоставлять для ознакомления советам домов договоры с провайдерами?
— В соответствии с п.п.е) п.З Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (далее – Стандарт), управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать информацию об использовании общего имущества в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном п.5 Стандарта, а именно: путем опубликования на сайтах, в средствах массовой информации, размещения на стендах, на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.
— Как жители дома могут воздействовать на провайдера, если его сотрудники «варварски» относятся к общему имуществу, нанося ущерб внешнему виду общего имущества и создавая угрозу безопасности жителей?
— В соответствии с действующим законодательством, в том числе, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества МКД обеспечивается собственниками помещений в этом доме в порядке, установленном в зависимости от способа управления домом.
Так, если собственниками в качестве способа управления домом избрано управление управляющей организацией, то обеспечить должную техническую эксплуатацию здания обязана управляющая организация в соответствии с заключенным договором с собственниками помещений. Этим договором определены права и обязанности сторон, а также установлена ответственность в связи с невыполнением обязательств. Собственники помещений в МКД (согласно ст.161.1. ЖК РФ в лице членов советов МКД) контролируют качество предоставления жилищно-коммунальных услуг в рамках этого договора. В домах объединений собственников жилья (ТСЖ,ЖСК,ЖК) эта обязанность возложена на правления.
Исходя из вышеизложенного, по вопросу устранения нарушений в содержании общедомового имущества МКД жителям в первую очередь следует обращаться в управляющую организацию (правление ТСЖ, ЖСК, ЖК). Обжаловать действия (бездействие) управляющей организации (правлений ТСЖ, ЖСК, ЖК) возможно в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга или в суд.
